上市房企主动踩刹车 弘阳地产不再提及冲刺千亿计划

弘阳首席财务官申广平则表示，弘阳有比较完整的现金流管控原则，销售回款控制在90%，同时拿出回款50%~60%用于拿地（根据市场情况，可能会降到50%以内），税金等其他现金流出占比在10%左右，希望在2019年拿到一些更便宜、周期更长的资金。

走出“苏适区”

据弘阳官微披露，弘阳地产董事会主席曾焕沙在今年年会上，对“苏适区”有一番深刻论述。

“2月14号，弘阳集团上海总部正式启用。很多人问我：‘南京有什么不好，为什么非要去上海?’”曾焕沙当时说到，“既然我们想成为一流的企业、成为受人尊敬的公司，那就必须走出去，必须到更广阔的市场中去。通过弘阳上海总部，我们将有机会近距离向标杆企业学习、与标杆企业合作，参与全国化的市场竞争。”

由此可知，2019年起的三年，才是弘阳地产真正的业务发力期。

为此，弘阳地产在战略、经营和组织层面，均已进行了一轮深入迭代——以“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”为布局策略，依靠地产+商业双轮驱动和更为完善的组织能力、管理模式、激励方式，实现“弯道超车”，成为标杆房企。

从宏观政策和资金面等核心房企核心生存环境来看，2018年尤其是从下半年开始，都呈现显著收缩态势——作为房企生存之本的土地储备，25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗，土地成交金额15600亿，同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿，这也是最近4年来首次出现。

而根据业绩公告，弘阳地产在2018年实现了地产与商业业务的逆势增长——地产板块收入同比增长49%，商业板块收入同比增长116%。

地产+商业双轮驱动，正稳定输出发展动力。

地产板块方面，2018年弘阳地产共获取31幅地块，新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市，已初步完成全国化战略布局;

商业板块方面，2018年弘阳购物中心新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市，长租公寓进入上海。

具体到核心财务数据上，2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿，同比增长84.2%;累计实现销售面积353万平方米，同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿，同比增长50.5%;年度净利润13.2亿，同比增长10.7%。

此外，弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%大幅改善至68.3%，财务日趋稳健;同时，手头现金余额为124.56亿，运营资金充裕。

港股内地房企分析人士指出，弘阳地产在2018年实现上述业绩的一个重要因素，是对外合作战略取得较理想成效。

目前，弘阳地产已与旭辉、正荣、蓝光、中粮地产、平安不动产、金科等房企达成战略合伙关系，持续深化与品牌实力强劲、资源丰富的优质企业合作，实现资源优化配置和共赢发展。

“在宏观政策和市场环境的叠加作用下，去年以来规模房企之间合作操盘的案例显著增长，”上述分析人士称，“合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险，还可以有效整合项目资源。在此情况下，合作开发、分摊利润也令不少港股内地房企呈现销售规模增长高于净利润增长的趋势。”

而在全国化布局下，弘阳地产在2018年进入资本投入期，若干优质项目土地获取成本较此前拿地阶段有所提高，也导致毛利率增长趋缓，但将成为未来数年弘阳地产业务发展的一大动能。

降速发展

在业绩会上，弘阳地产将自己2019年的销售目标定为了600亿，同比增长仅26.8%，大大低于其过去几年的增速。据时代财经了解，曾焕沙曾为弘阳地产定下了2020年冲击千亿的销售目标，按此计算其2020年的增速需达到66.7%。

何捷对时代财经表示：“千亿目标目前不会去提了。”他认为，2017年以来，整个房地产市场开始慢慢进入稳态，不像前两年突飞猛进，所以弘阳地产并非主动“踩刹车”，而是为了能更好地跟市场进行匹配。