去年四季度开始,中国楼市出现明显回调,对市场最为敏锐的上市房企纷纷开始“踩刹车”。经统计发现,目前已公布销售目标的房企大多放缓了增速,定在20%左右。
在此背景下,去年7月登陆港股的弘阳地产在其业绩发布会上也不再提及2020年冲刺千亿的计划,将2019的销售目标定在了600亿,增速从2018年的84%降为了26.8%。
布局城市翻倍
3月22日,弘阳地产董事长曾焕沙携一众管理层亮相香港四季酒店,耗时近1个小时为外界详细解读弘阳地产上市后的首份年度业绩报告。曾焕沙在开场致辞中谦虚地表示:“过去半年,弘阳就像小学生一样,每天都在学习。”
弘阳地产公布数据显示,2015年-2018年其分别取得合约销售84亿元、133亿元、257亿元以及473亿元,年复合增长率达到了78%。但值得注意的是,弘阳地产的合约销售额中南京、苏州所占比重较大,2017年和2018年的占比分别达到63%和49%,存在风险集中的问题。
弘阳地产自身也意识到了这一点,近两年来不断加快全国化布局。2018年弘阳地产新进入杭州、成都、武汉等13个城市,2019年以来又新入6个,截至目前共布局城市达34个。
在土地储备方面,2018年弘阳地产新增了31幅地块,共取得土地面积184万平方米,截至2018年底,弘阳拥有1308万平方米土地储备,其中江苏地区、长三角(除江苏)、全国其它重点城市的土地占比分别约为70.4%、14.4%、15.1%。
弘阳地产总裁何捷表示,“深耕长三角、走出大江苏”是弘阳地产的战略核心。“华北、华东、华南三个城市带的楼市周期是不一样的,我们要考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局,只有这样才能对冲未来市场政策变化时的风险。”
对于未来是否还会进入更多城市的问题,何捷指出,弘阳地产全国化布局的大框架已经基本完成了,不排除进入新城市的可能,但不会像去年那样大规模地进入新城市,现在更强调的是在已进入城市的深耕。
弘阳地产能够在2018年搭建好全国化布局的大框架,与其在香港交易所成功上市密切相关。在公开招股中,弘阳地产募集资金净额17.12亿港元,并计划将其中的60%将用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本。
这在一定程度上缓解了这家急速扩张的房企所面临的资金压力。截至2018年底,弘阳地产总有息负债从2017年的116亿元上涨219亿元,现金及现金等价物达到62.3亿元 ,同比增长151.2%,净负债率为68.3%,同比减少19.4个百分点。
弘阳地产首席财务官申广平透露:“有息负债增加与业务规模增长是相关的,另外,公司在境外发美元债以及IPO后资金入境的时候存在资金外贷,大概32亿元,如果剔除这些,有息负债增长还是比较低的。”
合作拿地占比72%
弘阳的艰苦奋斗,显然需先从储粮开始。
据中原地产统计,2018年25家龙头房企合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿元,同比下调28%,最后几个月的拿地金额更是连续低于千亿元,为近4年来首次出现。从目前的政策和资金环境来看,大势收缩之下,中型房企想做大规模,保证拿地节奏和体量将是重点之一。
而数据显示,截至2018年底弘阳的土地储备为1308万平方米,同比增加16.3%,新增土储372万平方米,速度较快。而其2018年新合作拿地计容面积占总量的72%,新拿地项目计容面积权益占比超过60%。
为保持拿地扩张的速度,弘阳表示,目前和未来一段时间,弘阳的合约销售权益占比将持续保持在50%~55%。
“想快速扩大自身规模,势必借由合作联营的方式,在更好控制风险与投资成本的情况下,取得更多大型、高质量的项目。”58安居客首席分析师张波告诉记者。
不过他也指出:“合作联营开发,由于会分摊利润,一定程度上会让企业盈利减少,呈现净利润增长赶不上销售规模增长的态势。”
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