上市房企主动踩刹车 弘阳地产不再提及冲刺千亿计划

去年四季度开始，中国楼市出现明显回调，对市场最为敏锐的上市房企纷纷开始“踩刹车”。经统计发现，目前已公布销售目标的房企大多放缓了增速，定在20%左右。 

在此背景下，去年7月登陆港股的弘阳地产在其业绩发布会上也不再提及2020年冲刺千亿的计划，将2019的销售目标定在了600亿，增速从2018年的84%降为了26.8%。

布局城市翻倍

3月22日，弘阳地产董事长曾焕沙携一众管理层亮相香港四季酒店，耗时近1个小时为外界详细解读弘阳地产上市后的首份年度业绩报告。曾焕沙在开场致辞中谦虚地表示：“过去半年，弘阳就像小学生一样，每天都在学习。”

弘阳地产公布数据显示，2015年-2018年其分别取得合约销售84亿元、133亿元、257亿元以及473亿元，年复合增长率达到了78%。但值得注意的是，弘阳地产的合约销售额中南京、苏州所占比重较大，2017年和2018年的占比分别达到63%和49%，存在风险集中的问题。

弘阳地产自身也意识到了这一点，近两年来不断加快全国化布局。2018年弘阳地产新进入杭州、成都、武汉等13个城市，2019年以来又新入6个，截至目前共布局城市达34个。

在土地储备方面，2018年弘阳地产新增了31幅地块，共取得土地面积184万平方米，截至2018年底，弘阳拥有1308万平方米土地储备，其中江苏地区、长三角（除江苏）、全国其它重点城市的土地占比分别约为70.4%、14.4%、15.1%。

弘阳地产总裁何捷表示，“深耕长三角、走出大江苏”是弘阳地产的战略核心。“华北、华东、华南三个城市带的楼市周期是不一样的，我们要考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局，只有这样才能对冲未来市场政策变化时的风险。”

对于未来是否还会进入更多城市的问题，何捷指出，弘阳地产全国化布局的大框架已经基本完成了，不排除进入新城市的可能，但不会像去年那样大规模地进入新城市，现在更强调的是在已进入城市的深耕。

弘阳地产能够在2018年搭建好全国化布局的大框架，与其在香港交易所成功上市密切相关。在公开招股中，弘阳地产募集资金净额17.12亿港元，并计划将其中的60%将用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本。

这在一定程度上缓解了这家急速扩张的房企所面临的资金压力。截至2018年底，弘阳地产总有息负债从2017年的116亿元上涨219亿元，现金及现金等价物达到62.3亿元 ，同比增长151.2%，净负债率为68.3%，同比减少19.4个百分点。

弘阳地产首席财务官申广平透露：“有息负债增加与业务规模增长是相关的，另外，公司在境外发美元债以及IPO后资金入境的时候存在资金外贷，大概32亿元，如果剔除这些，有息负债增长还是比较低的。”

合作拿地占比72%

弘阳的艰苦奋斗，显然需先从储粮开始。

据中原地产统计，2018年25家龙头房企合计拿地2590宗，土地成交金额15600亿元，同比下调28%，最后几个月的拿地金额更是连续低于千亿元，为近4年来首次出现。从目前的政策和资金环境来看，大势收缩之下，中型房企想做大规模，保证拿地节奏和体量将是重点之一。

而数据显示，截至2018年底弘阳的土地储备为1308万平方米，同比增加16.3%，新增土储372万平方米，速度较快。而其2018年新合作拿地计容面积占总量的72%，新拿地项目计容面积权益占比超过60%。

为保持拿地扩张的速度，弘阳表示，目前和未来一段时间，弘阳的合约销售权益占比将持续保持在50%~55%。

“想快速扩大自身规模，势必借由合作联营的方式，在更好控制风险与投资成本的情况下，取得更多大型、高质量的项目。”58安居客首席分析师张波告诉记者。

不过他也指出：“合作联营开发，由于会分摊利润，一定程度上会让企业盈利减少，呈现净利润增长赶不上销售规模增长的态势。”

弘阳首席财务官申广平则表示，弘阳有比较完整的现金流管控原则，销售回款控制在90%，同时拿出回款50%~60%用于拿地（根据市场情况，可能会降到50%以内），税金等其他现金流出占比在10%左右，希望在2019年拿到一些更便宜、周期更长的资金。

走出“苏适区”

据弘阳官微披露，弘阳地产董事会主席曾焕沙在今年年会上，对“苏适区”有一番深刻论述。

“2月14号，弘阳集团上海总部正式启用。很多人问我：‘南京有什么不好，为什么非要去上海?’”曾焕沙当时说到，“既然我们想成为一流的企业、成为受人尊敬的公司，那就必须走出去，必须到更广阔的市场中去。通过弘阳上海总部，我们将有机会近距离向标杆企业学习、与标杆企业合作，参与全国化的市场竞争。”

由此可知，2019年起的三年，才是弘阳地产真正的业务发力期。

为此，弘阳地产在战略、经营和组织层面，均已进行了一轮深入迭代——以“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”为布局策略，依靠地产+商业双轮驱动和更为完善的组织能力、管理模式、激励方式，实现“弯道超车”，成为标杆房企。

从宏观政策和资金面等核心房企核心生存环境来看，2018年尤其是从下半年开始，都呈现显著收缩态势——作为房企生存之本的土地储备，25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗，土地成交金额15600亿，同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿，这也是最近4年来首次出现。

而根据业绩公告，弘阳地产在2018年实现了地产与商业业务的逆势增长——地产板块收入同比增长49%，商业板块收入同比增长116%。

地产+商业双轮驱动，正稳定输出发展动力。

地产板块方面，2018年弘阳地产共获取31幅地块，新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市，已初步完成全国化战略布局;

商业板块方面，2018年弘阳购物中心新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市，长租公寓进入上海。

具体到核心财务数据上，2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿，同比增长84.2%;累计实现销售面积353万平方米，同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿，同比增长50.5%;年度净利润13.2亿，同比增长10.7%。

此外，弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%大幅改善至68.3%，财务日趋稳健;同时，手头现金余额为124.56亿，运营资金充裕。

港股内地房企分析人士指出，弘阳地产在2018年实现上述业绩的一个重要因素，是对外合作战略取得较理想成效。

目前，弘阳地产已与旭辉、正荣、蓝光、中粮地产、平安不动产、金科等房企达成战略合伙关系，持续深化与品牌实力强劲、资源丰富的优质企业合作，实现资源优化配置和共赢发展。

“在宏观政策和市场环境的叠加作用下，去年以来规模房企之间合作操盘的案例显著增长，”上述分析人士称，“合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险，还可以有效整合项目资源。在此情况下，合作开发、分摊利润也令不少港股内地房企呈现销售规模增长高于净利润增长的趋势。”

而在全国化布局下，弘阳地产在2018年进入资本投入期，若干优质项目土地获取成本较此前拿地阶段有所提高，也导致毛利率增长趋缓，但将成为未来数年弘阳地产业务发展的一大动能。

降速发展

在业绩会上，弘阳地产将自己2019年的销售目标定为了600亿，同比增长仅26.8%，大大低于其过去几年的增速。据时代财经了解，曾焕沙曾为弘阳地产定下了2020年冲击千亿的销售目标，按此计算其2020年的增速需达到66.7%。

何捷对时代财经表示：“千亿目标目前不会去提了。”他认为，2017年以来，整个房地产市场开始慢慢进入稳态，不像前两年突飞猛进，所以弘阳地产并非主动“踩刹车”，而是为了能更好地跟市场进行匹配。

事实上，弘阳地产并非今年唯一一家降速发展的房企。据时代财经不完全统计，目前已有恒大、雅居乐、中海地产、富力地产、雅居乐等超过10家房企调低了2019年的销售增速目标。

自2017年起向规模增长发起冲刺后，中海地产在2018的销售增速达到了29.8%，创下其近五年来销售增速新高，但在近期的业绩发布会上，中海地产将2019的销售增速目标定在了16%。

中海地产董事会主席颜建国指出，房地产行业已经从高速增长进入到平稳发展的阶段，未来要想维持一个特别高速的增长可能性不大。“持续的净利润增长，以及稳健的销售增速是中海始终追求的。”

去年增速高达100%的中国奥园也决定放慢增长速度，2019年的销售增速计划为25%。除此之外，恒大今年的销售增速目标不到10%，碧桂园不设目标，而据财联社记者报道，万科今年的销售回款目标被定为6000亿元，相比2018年的6300亿元目标减少300亿元。

万科董事会主席郁亮曾明确表示，经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底，宏观形势并不乐观。2019年充满了高度不确定性，不要期待市场触底反弹，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

闽系房企中骏集团去年合约销售额同比增长54.5%到514亿元，其2019年的增速调低到36%，但这一增幅也比许多头部房企的目标都要高。中骏集团高管坦承这一目标确实比较高，但现阶中骏集团还需要抓紧机会追赶大部队，否则三年后就没机会了。

(房掌柜整理自中国金融商报、每日经济新闻、时代财经)