李迅雷：房价没有大跌基础 楼市泡沫仍在可控范围内

　　我并不认为楼市存在特别严重的泡沫，因为从居民的房贷占住宅市值比重来看，泡沫并不严重。粗略匡算，2000年以来，居民累计买房支出55万亿，目前的居民房贷余额大约18万亿;按今年销售均价计，目前房价总值为84万亿，居民房贷占住宅总市值比重为21%。相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%，目前仍在40%左右，则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。再进一步看，目前美国居民部门的总杠杆率超过80%，这已经是降下来的数据，但仍比中国当前的居民杠杆率水平高出一倍。

　　从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区，大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨，即便上涨幅度在5%左右的地区，也是跑输GDP的。从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

　　房价拐点：短期显现，长期未现

　　有观点认为，房价涨幅跟M2的增长具有相关性，将随着M2的回落而回落。我认为房价涨幅与M2增长比较一致，但未必为简单因果关系——货币超发导致房价上涨，而是互为因果关系，即房价上涨后又会创造了信贷。从这个角度来讲，两者互相影响。而且，我们很难断定2020年之前M2增速会大幅回落，毕竟GDP增速目标要维持在6.5%以上，M2增速就得维持在10%以上。今年是房价上涨的又一高点，今后房价涨幅将趋缓，原因也在于M2增速或将走平。此外，政府的房地产政策也会收紧，房价最终还得取决于基本面，即人口因素和货币因素。

　　另一个观点则认为，既然房价上涨是货币现象，那么其流动性拐点似已出现。我们发现，北京、上海、深圳三地的居民存款跟房价涨幅之间存在着明显的相关性，与GDP也存在相关性。本轮房价上涨始于2015年，房价涨幅与存款增速高度相关。由于2015年政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，但目前北上深的存款增速基本归零，意味着流动性拐点已经出现。所以，北京、深圳和上海的房价最近应该会略有回落。

　　从长期来讲，房地产开发投资增速在2010年达到33%后，就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中，但是投资增速回落是大趋势，不可改变。这个拐点一旦出现，标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。回顾历史有助于发现趋势的转折点：如中国的粗钢产量增速拐点发生在2005年，房地产开发投资增速的拐点在2010年。随着居民购房加杠杆的增速下降，或许2016年会成为房地产销售额的最高点，这可以比照2015年A股的年交易总额和换手率，其中交易额达到历史最高点，换手率也是20年来的最高点，估计今后很难超越这一水平了。

　　总之，我认为在这一轮房地产的调控中，房价应该会有所回落，但不会大跌。不过，房地产的销售额会出现比较明显的回落，风险则会不断地消解。今后随着GDP和M2的增速不断上升，居民的收入水平继续提高，如果房地产调控政策执行顺利，则房地产价格偏高问题可能会慢慢钝化。

　　不过，由于中国在过去20年中，只是经历了房价和土地价格不断上涨的过程，也就是没有经历过完整的房地产周期，故对于未来房价将如何演变确实很难判断。假如这一轮楼市泡沫由于政策调控而不破，并在今后很长一段时间内小幅波动，但货币超发却仍会延续，从而实现以时间换空间，引发房价在几年之后又出现新一轮上涨，最终会由于经济结构的进一步扭曲而导致泡沫破灭?