过去的2016年毫无疑问房地产市场是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产市场我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,房地产长期看人口,短期看金融。
长期,我们预测房价就变得简单了,大家实际预测未来中国人往哪流动,人流入的地方房价长期看涨,人流出的地方肯定是看跌的。大家其实就是预测中国人未来往来哪儿流动,然后以此来预测中国的房价。中国人往哪里流动?有的人说往来大城市流动,大城市机会多,但是大家说大城市有大城市的问题,空气差,交通差。大家说去小城市,小城市好,大家也会说好山、好水、好寂寞。我们的政策也是经常摇摆,一会搞小城镇战略、西北造城运动,一会又搞大都市圈战略,基本的问题过去一直没搞清楚,中国人未来往哪里流动?
然后我们看过去这五年,中国的人口流入和流出,基本从东北西部往四大都市圈迁移。
什么地方房价会涨?人流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的,这是2015年我提出一线房价翻一倍做的一张图。什么地方房价涨不动,库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。
人继续往大的都市圈流入,现在北京、上海在控制人口,我们看一线城市是不是人口控制的问题。我们经常说北京2200万,上海2400万人,我们人多了。我们来比较北京、上海、东京、首尔,包括纽约这些大的都市区,大家可以看一下,东京的都市区的面积跟北京差不多,比北京多10%,东京3600万,比北京多1400多万。首尔的面积是北京的一半,首尔2500万人,比北京多300万,我们说我们人多,人家的人口密度比我们高多了。
原因出在哪里?这是北京的轨道交通,稀稀拉拉的。这是东京的轨道交通,东京3600万人口,人均轨道交通是北京的4倍,所以真正应该解决的不是控制人口,是我们的城市规划,公共交通供给的问题。所以我们大致做了一个测算,北京、上海,如果能够改善公共交通供给和城市规划的话,未来十年北京新增一千万人,上海新增1500万人,未来城市人口都将达到3000万。
那么,人继续往大都市圈流入,如果土地财政、用途管制短期解决不了,那么一线城市房价会怎么样?我比较担心的是,大家会看到每次房价涨之后,然后库存去化比较充分,然后土地购置面积跟不上,都将为未来埋下隐患,这是我们真正担心的,所以我们呼吁,为了促进房地产市场的持续健康发展,我们建议加大土地的供给,让人的城市化和土地的城市化能够匹配。这是对房地产的看法。
2022-02-17 10:38
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