李迅雷：房价没有大跌基础 楼市泡沫仍在可控范围内

　　因此，从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中，2011年经济开始下行，一直延续至今，但是货币增速依然较高。从图2可以看到，2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国，而截至2016年半年末，中国的M2总量为22.43万亿美元，远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2高增速不单单是中央银行的货币供给和商业银行存款货币创造的结果，更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果。如此之大的货币增量，使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。因此，中国的货币创造经历了引进外资、出口导向、房地产开发三个阶段。　　

　　图2：中国、美国、日本M2总量(万亿美元)

　　房价上涨主要体现为货币现象，不仅是指货币膨胀导致资产荒，从而引发房价上涨;同时还反过来，由于房价上涨导致土地价格上涨，于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物，也参与了货币创造活动，因此，房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外，居民购房加杠杆，也进一步强化了资金推动房价的力量。

　　另外，大家在讨论房价收入比偏高时，几乎都没有考虑中国居民可支配收入被低估的问题。我曾在2012年撰文推算过：统计局公布的2011年我国居民可支配总收入约为19.65万亿，同时又可推算出2008~2011三年居民可支配收入(抽样调查)累计涨幅为51%，则2011年的实际居民可支配总收入可能达到27.54万亿，即被低估了7.89万亿(详见拙作《中国经济结构存在误判》)。被低估的主要是高收入群体，因为可支配收入数据的获得，是通过抽样调查获得，而高收入群体不大可能如实报告他们的实际收入，因他们的灰色收入较多。

　　最典型的案例是浙江，浙江是中国富豪产生最多的地方，可谓藏富于民，作为一个民营经济主导的省份，浙江的GDP实际规模可能远超公布的规模。尽管浙江公布的GDP只是江苏的70%左右，但浙江的股票交易总量要超过江苏，从浙江居民的网购数据来看，浙江也要超过江苏。这意味着浙江居民的可支配收入存在被低估的可能。同时，居民通过加杠杆方式购房也是导致房价上涨的一大因素。2013年以来居民加杠杆购房比例明显增加，这也可以从图3看到。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升，从2011年的不足20%，至2015年的34%，至今年上半年已经达到54%，反映了居民投资加杠杆，但总体杠杆率水平并不算高。　　

　　图3：居民房地产投资加杠杆明显