任志强：房地产不等同于养猪 周期长但相当看好后市

　　去年土地供应从负变正，房地产供应在今年开始增加，在部分地区供求关系实际上是转化了，转化的同时你又没有取消抑制需求的因素，就出现“认赔”了。

　　所以年初的时候，我提出警告，去年库存增加，是供求关系转化的一个表现。我不认为所有库存都一定是真实库存，库存里头可能分为两类，一类是永远卖不掉的库存，比如说远郊区、鄂尔多斯（楼盘），这种地区在城镇化相当长一段时间内是消化不掉的，是“死库存”。

　　另外一部分库存，是不断增加的新库存，这些新库存实际上是决定当地房地产市场的供货。现在大部分过去供应量比较稳定、没有出现太短缺的城市，房价反而没有大幅度下降，过去供应短缺、房价上涨比较高的城市，当供给增加后开始出现下降。

　　我们城镇化速度每年增长一点几，可是去年房地产投资增长的速度是十几、二十几，暂时追不上，但是它们两个之间总会会有重合或平衡的时候。我们为什么这一波老是不平衡？是因为这边老是压着，它就不平衡。要是完全市场化，市场就自我调节了。

　　什么是拐点的概念？拐点是一直向下，如果你下来上去、上去下来叫波动。没有人把股市波动叫做拐点，是吧？房地产现在也这样。毕竟160多个城市房价还在往上涨。

　　从全国平均来看，局部地方可能有下降，局部地区可能有上涨，还是个波动关系，不是所有城市全都垮了。从大的背景来看，我们的GDP还是在保持7%以上的增长。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看，都没有在经济高速增长的情况下出现，都是在经济低速增长的时候出现，比如说增长2%、3%，可能会出现房地产泡沫破裂，或房价会出现下跌，那可能是宏观经济导致的问题。

　　经济观察网：支撑房价上涨的因素还有哪些？

　　任志强：

　　在世界各地发生房地产泡沫的时候，城化率是什么情况？我们城化率很低，而且在不断地补充城化率，日本、美国都是城化率很高的城市，出现房地产泡沫是因为它们没有后续外来的大量补充人口。

　　一个新的说法，美国这次出现房地产危机的一个重要原因是，布什要通过3000万人的移民计划没有通过导致的。这3000万移民如果转为正式美国居民的话，美国的房子不够用。中国现在后续的补充人口还多着呢，房价跌了，进城的人更多，后一波是不是会上涨？

　　另外人口结构中家庭分裂在加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续，23岁年龄人囗的最高峰在2015年，如果5年后的28岁结婚，就是2020年，这一段时期家庭分裂速度是加剧的。家庭分裂速度加速的时候，在全世界任何一个国家，都是房价上涨的，都是供求关系在短期之内可以平衡，但是长期之内还需要不断的波动。人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。

　　最后，消费结构也正在发生变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，到去年商品房销售额已经达到8万亿，食品销售额还是5万多亿，2013年两者的差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。从家庭个人来说这个比例变化，住房消费是越来越多，有1000块消费可能800块钱吃饭，到你收入1万块钱的时候，你绝不会拿8000块钱去吃饭。在美国食品消费已经在第四位了，我们的住房消费也可能慢慢变成第一位，欧洲、日本住房消费都是第一位的。与国际相比，我们住房消费比重还有3倍的增幅余地。

　　经济观察网：那您对现在的房地产市场怎么看，您看好吗？

　　任志强：

　　我当然看好啦！你们别搞错了，开发商如果不看好中国的房地产，他就不干了，因为这个投资一失败就崩啦。所以我一再强调他不是养猪，那个猪周期短，这个是长周期的。