赵卓文：三大政策不调整 2014年房地产市场难有起色

历史似乎在不断地重复，又在不断地变化。

2008年，金融危机来袭，房企恐慌不已，“少拿地，缓开工，快销售，高周转”成为指导方针。

2011年，“国八条”号称“史上最严”，又迎来一轮“少拿地，缓开工”。

2014年，房地产市场仿佛一下子从虚幻走向现实。三、四线城市房地产供大于求，更显突出。一线城市新建商品房成交量的急挫，却大大出乎发展商的意料。仅仅在半年前还热火朝天的土地市场和豪宅市场，急剧降温。

三年一个轮回。

当2014年，“少拿地、缓开工”又被发展商当成指导方针的时候，我们应清醒地看到，这一次楼市面临的难局，较之上两次更难，局面更复杂。

三大政策倘不改变，2014年楼市难有起色，并有可能陷入长期痛苦调整期。

1、反腐政策直接打压了高端豪宅的需求。

反腐工作的深入和住房信息联网的推进，令2014年中国公务员购房需求大大下降，对豪宅市场影响更是超出预期。

“红领”（公务员阶层）曾经一度是购房的主力。高端豪宅的需求，更离不开“红领”。在很多城市，公务员被开发商列为重点营销对象。

2014年，公务员队伍更多的不是考虑买房，而是考虑卖房。

原来“最安全”的资产形式——房产，现在成为公开目标。市场需求难免大大下降。短期内难以恢复。

2、房贷政策影响刚需购房。

各大银行对房贷意兴阑珊，这可以理解。一方向，房贷利率低，银行对做房贷的回报率不满意。全世界的银行，都喜欢做房贷，只有中国的银行不愿意做房贷。

央行直接下通知来激活首套置业房贷，这只是短期效应。关键是银行没有了做房贷的积极性。

第二方面，房地产市场价格不断上升，也令银行对房地产的风险问题愈加关注。开发贷款与房贷同时收紧，房地产行业的日子，确实就不好过了。

2014年，到处都说资金紧。事实上，第一季度全国M2的增速仍超过12%，只是比2013年的13.6%略低。但中国GDP增长已跌至7.4%。

增发货币，对刺激经济的作用，已不像以前明显。中国房地产上升的每一步，都离不开货币的超发。

2014，货币政策倘不发生重大改变，房贷依然紧张，房地产行业的日子将依然难过。

3、限购政策影响改善型住房需求。

2014年的市场态势很明显。三、四线城市难有作为，楼市焦点依然在一、二线城市。

“限购”政策是为了控制房价过快上涨而出台的行政干预措施。“限购”限制了二类人：异地购房者和多套物业的本地购房者。

北京大量推“自住型商品房”，其它城市大量兴建公租房，中低收入者，早已不是商品房市场的主力。

一、二线城市的“限购”政策一天不解除，中高收入阶层的购房需求难以被大量激活。

地方政府搞“限购”政策，来得快，却连一个退出机制都没有，更没有“退出”的时间。

2014年，我们看到，大型上市房企逐渐回归一线城市。一线城市却已“变了天”。

2014年，我们看到，大量的资金流向了境外的房地产市场。“外热内冷”，不能不引起管理层重视。

三大政策不调整，2014年中国房地产市场难有起色。