任志强：房地产不等同于养猪 周期长但相当看好后市

　　从北京去年的土地供应可以看出来，去年北京商品房土地供应大概完成了60%的计划任务量，保障性住房完成了125%，因为土地供应计划商品房和保障房分别是800公顷和850公顷，大致是1：1的关系，但是土地供应结果却是保障房多出了150公顷，商品房和保障房变成了四六开的比例。

　　经济观察网：您觉得目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是什么？

　　任志强：

　　我觉得对现实房价影响最大的是信贷，是个贷收紧。从今年一季度数据看，房地产开发贷没有减少，反而是增加了。但是影响房地产销售最大的是个贷，08年那次也是因为个贷出了问题，11年的时候也是个贷出问题。

　　银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。我们最简单的计算办法，就是100万的贷款，0.75和1.1倍利率就差了25万，我房子降20万，买房绝对值还是增加了5万，房子降10万，你买房成本就增加十几万。

　　从我个人看来，取消这些非市场化的因素，包括执行个人购房按揭贷款利率优惠，是非常重要的。

　　经济观察网：您觉得过去十年房价不断上涨的主要原因是什么？

　　任志强：

　　应该说过去房价多少次上涨，都是因为不合理的调控吧。我为什么在过去十年屡次能把房价走势都判断对？就是因为它是一个非常不市场化的状态。越是供给跟不上，越压缩需求、不增加供给，所以才会出现一个上涨。我判断去年房价上涨是因为前年的供给严重不足，所以我知道在这个时候会上涨。

　　但因为大家看到供给严重不足的时候就会增加供给，所以上涨一年之后供给就增加了。如果完全市场化的时候，市场自己会调节，我觉得房价有上有下，在不同城市是很清楚的一个市场供求决定价格的状态。

　　毛病就在于我们过去都是用非市场化的手段去压价，而从来不是用增加供给。我经常用猪肉来举例子，在猪肉供给少的时候，政府就拼命的补贴，按道理说猪肉供给少的时候价格就上来了，你不补贴他也会养猪。但是补贴完的结果呢？猪肉价格又掉下去了。所以中国猪肉波动越来越厉害，如果以波动周期来看，2012年生猪周期为一年，到今年是两个月就波动一次。

　　所以今年猪肉价格“三起三压”了，现在老百姓又开始杀猪了，杀猪就导致供应减少。养猪跟房地产不一样，养猪农民是认赔了，我杀猪就算了，房地产是我不认赔，尽管降价我有一些损失，但我还没到认赔的时候。