回顾与展望：2020年房地产政策趋势的九大判断

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    中房智库执行院长 柴铎

    中房智库研究员 北京师范大学房地产研究中心研究员 赵琳祎

　　写在前面

　　中房智库认为，2020年房地产市场调控仍将坚持“稳中有进”思路：一方面着重防范经济金融风险，另一方面，加快研究建立长效调控机制，除不动产统一登记、城乡统一建设用地市场、发展不动产租赁市场外，房地产税制度的探索、酝酿将更多扮演预期调控工具角色，但短期内不会推出。

　　自2010年限购、限贷政策推广实施至今已整十年。以“行政限制措施+货币政策+财税政策”全面介入调控为标志，中国房地产行业在“史上最严厉”的调控周期中蹒跚前行。其间，特别是2015~2016年，有部分城市出于经济、财税收入压力进行了局部、小范围政策放松，但交易的快速回暖乃至“过热”往往招致调控政策迅速收紧、加码。在中央定调“房住不炒”背景下，地方“因城施策”调控的裁量空间不断缩小，社会以往“短期经济数据下滑会导致调控放松”的预期一步步落空，地方城市政府和房地产企业共同经历了一段由“紧张恐慌到倍感压力，由兴奋期待到失落低沉，由麻木适应再到振作转型”的心路历程。在此过程中，“城市市场分化加剧”“行业集中度提高”“多元化经营”“新产品和商业模式创新”成为市场百态中的四个主题词。

　　2019年，中国房地产行业的内外部形势深刻变化：一方面，中国对外贸易摩擦加剧对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入构成不利影响，经济三驾马车进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力。另一方面，年中“不把房地产作为短期经济刺激手段”提出后，市场政策预期趋于统一。就“银根”来看，银行中长期社会贷款占比不断走低，房地产业银行贷款、信托融资政策迅速收紧，房地产业投资增速有所放缓，中小开发商融资困难显现;就“地根”来看，大城市在城市开发边界等“三线”划定后正普遍加速进入收缩式、内涵化发展阶段，《土地管理法》修订改革征地制度，推动农村集体建设用地入市，向构建城乡统一建设用地市场迈出关键一步。

　　年初，调控“放松”的市场预期一度高涨，2019年4月19日政治局会议重点强调“房住不炒”“一城一策”，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，聚焦防范、化解房地产市场风险，加速推进长效机制建设，着力维持房地产市场平稳健康发展成为中央和各地房地产市场调控政策的总思路。年内，调控政策频度达到历史高峰。据中房智库统计，2019年以来全国各地出台房地产调控政策约595次，较2018年增长35%。十九届四中全会对中国未来发展建设的制度框架做出战略安排，以“房住不炒”为原则、“因城施策”为策略、“长短结合”为战术的房地产行业调控体系正加速形成。回顾、剖析2019年政策思路和关键点，为2020年调控政策导向提供预期参考。

　　紧“银根”：稳预期、防风险、降杠杆加强房地产融资和信贷管理

　　本年度，贸易摩擦带来的汇率波动及经济增长预期变化向国内金融市场传导，我国经济、金融市场运行的不确定因素正在增多，周期性、结构性问题凸显，以房地产为代表的重点领域风险评估升高。2019年全年，银保监会、央行等部门密集加力房地产金融风险防范，在银行、信托、海外债、保险等方面强化房地产融资渠道管理。