二套“非普通住宅”是否认贷不认房 各地口径不一

房贷新政“认贷不认房”，其中有两点是清晰的。第一，名下贷款全部结清，家庭购买二套“普通住宅”可享首套房贷款政策，即首付比例不低于30%，贷款利率下限理论上可至基准7折，实际根据各银行（各分行）情况可调整；第二，名下有一套住房有贷款余额，再申请贷款购买住房，那就要适用二套房贷政策，即首付比例不低于60%，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。

问题来了，如果名下贷款结清，但再购买的是“非普通住宅”，是否还能“认贷不认房”，即是否还能享受首套房贷？这“非普通住宅”涉及到物业种类、建筑面积和房屋价格，每一项标准要如何认定？

对此，第一财经记者从某大行上海分行消息人士处获悉，目前内部政策的导向是，“非普通住宅”不执行首套房贷。普通住宅的标准是上海市内环以内总价低于330万（不含），内外环之间总价低于200万（不含），外环外总价低于160万（不含）。

另据一名银行知情人士称，央行上海总部方面10月13日召集商业银行开过座谈会，内容涉及，家庭改善居住条件再购买第二套住房，需第一套房贷结清，且再购住房为普通商品住房才能享受首套房贷政策。

不过值得注意的是，在第一财经记者进行采访时，亦有消息人士称，“普通住房”的“原口径很可能松动”。

事实上，按照2012年1月最后一次调整的“普通住房”认定标准，除了上述某大行人士透露的“三道价格控制线”，还包括物业种类和建筑面积的要求。第一，“普通住房”是指五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，显然，别墅、排屋等高档住宅没有被算入；第二，“普通住房”是指单套建筑面积在140平方米以下的房屋；第三，是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

2012年1月以后上海房价仍有上涨，但上述大行人士所说的“三道价格控制线”订立后至今暂未调整。

上海的口径暂时还未放松，但有些地方已经松动了是否普通住宅的房贷政策认定口径。

比如，从第一财经记者获悉的浙商银行总行房贷新政来看，就算是购买别墅、排屋这些“非普通住宅”，只要家庭名下房贷余额为零，申请贷款也可享受首套房政策。

但这一政策是总行指导供参考的标准，各地分行仍可根据当地监管、市场和客户情况作出调整。

浙商银行这种“享受首套房政策”在首付比例和利率下限方面也另划了一道政策线，据该行相关负责人进行政策解读：名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等非普通商品住房也可享受首套房政策，但首付比例调整为“不低于50%”，贷款利率下限调整为“基准利率的0.85倍”。

同时，根据近年来房地产价格的变化情况，浙商银行将非普通商品住房（除别墅、排屋）的价值标准明确为500万元及以上。