再造一个万科？前路无师！郁亮：我太难了

　　一日内，二登头条。楼市不疯狂了，可万科还是那个“流量王”。

　　王石或许未预料到，几日前自己的一场新书发布会，会惊扰了半个地产圈。“我已经离开两年了，我只能这样说，根据我掌握的信息，万科的年报非常好。”

　　30个字，4个标点，让王石陷入“信披违规”争议旋涡中。随之而来的是，万科A意外大涨——收盘28.65元/股，涨幅达6.07%，市值暴涨180亿元。

　　万科方面其后做出公开解释：王石未掌握公司业绩内幕，“非常好”的判断是基于公司前三季度业绩情况及其对万科的了解。

　　接近年底，万科的“非常好”遇上地产行业大低迷，碰撞出来的火花，足以让投资者们为之一振。按照披露的信息，今年前三季度，万科营收2239.1亿元，同比增长27.2%，而其中来自房地产业务的结算占比高达94.9%(2125.7亿元)。

　　无疑，地产业务依旧是时下撑起万科股价最重要的力量，万科第一增长曲线已然走通。但这显然不是郁亮期待的最理想状态。

　　于是乎，自2017年6月接棒万科董事会主席一职以来，郁亮为万科设定的目标在“活下去、活得好、活得久”之后，进一步发力“第二增长曲线”。他两年前的一句“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急”至今仍掷地有声。

　　可“再造”万科这条路，比预想中困难，因为前路无师。

　　01　寻师帕尔迪，走出第一增长曲线

　　时间回到2003年，19岁的万科全年营收63亿元，占全国市场份额约1%，资产总值105亿元，其中净资产47亿元。

　　照当时国内标准，万科还是一家中型企业。通往“大型”的路上，有着诸多挑战。摆在万科面前的问题是：地产业务到底能支撑它走多远?

　　彼时，还是万科总经理的郁亮亲自抓了这个研究课题。两月后，一份关于美国房地产市场的研究报告出来：2002年，美国住宅市场规模1.16万亿美元，是中国商品住宅规模的近20倍。

　　该数据透露了两个信息点：房地产有足以支撑起世界级优秀公司的市场空间;中国房地产行业发展前景还很大。

　　而“优秀公司”的代表则是美国帕尔迪(Pulte Homes)。2003年度，该公司营业收入是万科的12倍，利润接近万科的10倍，净资产收益率则约为万科的1.6倍。

　　在万科看来，学步帕尔迪是快速适应转型的简单却有效策略。2003年12月，万科集团在怀柔国家登山队训练基地召开务虚会，确定“学习帕尔迪”。

　　帕尔迪1950年代从底特律起家，先后经历了六个阶段：

资料来源 |东吴证券、恒大研究院 制图|商业地产头条