马光远：房地产转折点已到来 不会现全国性跳水

因为很多城市的压力比较大，我们的有一线城市，二线城市，三线城市，而且所谓的在二线，三线里面，各个城市的情况不太一样。如果我们把全国城市房价表你去看一下，它有一个排行，像南宁这样的一个城市，在全国排到第45名，就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标，就是说它的卖地收入和它的财政收入比，这个比大概是在30名左右。也就是说，它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比，这个时候它又排到了75名。35名，45名和75名，那么这样一比，对于这样的一些城市来说，它的房价和它的收入比相对比较高，它的土地财政的占比比较高，所以它的着急程度就要比另外一些城市的话要大。

马光远：目前放松限购对楼市来说救市的效果是非常微小的

事实上我觉得这个限购并不是说所有的城市都必须有限购，特别是目前我们看到因为整个房地产销售，整个房地产的预期，现在可以不用争议的讲已经发生很大的变化，大家对未来整个房地产市场是看淡的。在这种情况下，有些城市有放松限购的必要，至于说放松限购以后，能不能救市我们下一步可以讨论。比如说包括温州，温州那个地方事实上当地的老百姓都是有房子的，甚至一般人都有好几套房子，我到温州办事，一般就会碰到，比如说你问司机，说你有几套房，司机一般会告诉我，我有四套房、五套房，都是这样的，那么这种情况，你搞限购是没有任何意义的。

如果说以前，比如说房地产的基本面没有发生很大的变化，第一个是货币供应没有发生很大变化，货币供应很大，第二个是经济增长也没问题，我们整个经济仍然处在一个高速增长阶段，第三点是房子仍然不够，大家都往大城市里面跑，总体供应仍然是不足的，如果满足这三个条件的话，放松限购房价肯定上涨，而且对有些城市来讲，肯定是报复性上涨。但目前这三种条件基本都不存在。第一个，货币实质上是收紧的，第二，我们的整个经济增速进入一个平稳增长的阶段，而且下行的压力非常大，第三，很多城市的房子已经多了，也就是说如果房子不够，你放松限购，有些人看到了投资的价值，也就是说我现在去买房子房价还会涨。但是如果说房子已经够了，而且所有人都认为房子已经够了，你放松限购，别人不会去上这个当。所以我认为目前情况下，放松限购，如果地方政府认为这是一个救市政策的话，它的效果是非常微小的，如果我们的贷款不放松，我们的货币不放水，我们再没有别的刺激计划的话，仅仅依靠房地产自己来救房地产，目前我想是不现实的。

刘戈：放松限购以后未必真的能带来那么大的购买力

现在从总体上来讲，它的销售，总体房价我们和去年相比，同比还在上涨，即使现在有一些城市环比开始下降，那也只是一小部分城市，所以现在到了一个相对平台期。那么我们看到的这样的一些降价，很多是因为大家现在对于这些降价楼盘高度关注，但是是不是有下降的可能性，这还真是。也就是说，现在是预期发生了一个变化，那么现在可能对一些地方城市来说，我放松限购了以后，它真的能够带来的购买力未必有那么大。但是如果这样的一个信号带来大家预期的一种变化，如果有一些城市认为房价在政府的推动下会要反弹，那么这个时候，虽然总体来说，银行的资金面现在偏紧，但是民间的投资能力还是很强的。