陈宝存：土地财政状况决定未来5年房价涨50%以上

2013年全国土地出让金收入4.1万亿，资料显示，土地出让金支出4.06万亿，基本收支平衡。具体支出现在尚无明细，暂不分析2013年的土地出让收支情况。但是，2012年收支数据早已出台，那么我们看一下土地出让收益到底多少？地方政府是不是靠土地财政发工资的？

2012年，全国缴入国库的土地出让收入28886.31亿元，同比下降13.7%。同年，全国土地出让支出28421.85亿元，同比下降14.3%。其中：成本补偿性开支22624.9亿元，占支出总额79.6%；非成本补偿性开支5796.95亿元，占支出总额20.4%。2012年，全国土地出让收入用于廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等保障性安居工程支出593.01亿元，占当年实际使用土地出让收益的10.2%，比上年提高2.3个百分点。

同时最大变化在城市建设支出缩减上，数据显示：2012年，全国土地出让收入用于城市建设支出 3204.15亿元，比上年减少2360亿元，占当年实际使用土地出让收益的55.3%,比上年下降10.7个百分点。

那么成本性补偿支出是什么情况？数据显示：2012年，全国土地出让收入用于成本补偿性开支，占支出总额的比重比上年提高5个百分点。其中，征地和拆迁补偿、补助被征地农民、支付破产或改制企业职工安置费等支出17401.6亿元，占支出总数的比重比上年提高3.2个百分点；土地出让前期开发支出5223.3亿元，占支出总数的比重比上年提高 1.8个百分点。

财政部同时分析，受贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的影响，各地征地和拆迁补偿费用相应提高，这是成本补偿性开支占支出总额比重上升的主要原因。

那么在土地变成净地，可以达到出让环节，也就是我们所说的征地拆迁至几通一平（完善是指七通一平），也就是我们所谓的一级土地开发究竟要做什么？支出包括什么？全球一致的做法和支出如下：

征地和拆迁补偿：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。土地开发：包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银 行贷款本息等支出。补助被征地农民社会保障等支出。农村基础设施建设：包括用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。农业土地开发支出。城市建设：包括城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设。耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支 出。城镇廉租住房保障支出。土地出让过程的业务支出。

如此支出还不够，还要有教育基金、水利基金、城市公交补贴。类似北京地铁2元、公交0.4元一次的开支，主要靠土地出让金补贴。

几乎全社会包括专家队伍，对土地一级开发环节缺乏了解，对土地财政知识都是片面的。那么试图找到取代土地出让金收支的税源想法也必然是徒劳的。那么，所谓的持有环节房产税，三中全会后被房地产税制改革代替，全面征收房产税连试点也没有了。

深入研究三中全会后土地流转与新型城镇化走势，我们感觉到，土地流转与以往的改革预期相比一直在收缩，而不是加大改革力度。当然土地流转与农民息息相关的政策法规，稳妥是必然的。尤其是国土住建两部委清理小产权，并且提醒不要误读统一的城乡建设用地市场，事实上告诉我们，未来的土地征收方式不会发生改变。而土地管理法修正案取消征地补偿上限30倍，只能是征收环节难度加大成本高升。这也是我2011年8月文章称未来五年房价翻番的主要基础。现在看，一线城市正在兑现我的五年翻番论，而且个别区域三年翻番也实现了。

不能否认的是征地拆迁难度越来越大，事实上有的城市也在最近两年大幅度提升了基准地价标准。我们知道的是，基准地价实际关系最紧密的是征地拆迁补偿。事实上，基准地价的提升速度赶不上钉子户要价的预期。极端的例子，习总最近考察的南锣鼓巷，前年有机构调查，拆迁户预期8平米要价1500万，折合每亩地补偿。而最近北京CBD连续两年的出让价格也不过每亩1—2亿，容积率再高也消化不了这种高额补偿。

还有很多误解征地费用的实例。比如很多人说的征地不过几万元的补偿，卖地却是几百万上千万，前述征地拆迁+基础设施建设环节还没说清楚。比如，公建与道路大量占地，一个区域的公建用地几乎占一半。建设已经不单单是各级公路，三线城市已经大量修建地铁与城铁了。还有几个因素必须注意：地方招商引资，工业用地亏本卖，城市综合体用地价格也很低。事实上，赚钱的只有商业金融与住宅用地，所以，真正公开市场出让的这两种用地只能高价。控制溢价率，人家有提升底价对付你的掌控。

当然，钉子户拉锯，对于一级开发完成净地出让的速度也产生极大影响。那么，重点城市规范开发下的土地出让加大，纯属不懂行。

供需矛盾不解决，控制房价无望。供需矛盾能解决吗？至少十年内无望。长效机制，需要长时间的解决供需矛盾。

（最新消息：北京12年以来调整基准地价听证会一个月内举行。基准地价是决定征地拆迁标准与出让地价底价的决定性指标。2012年，石家庄最早调整基准地价，是在2007年基准地价的基础上上调了42%。）