国内买公寓国外可买别墅 豪宅营销的“世界化”竞争

　　“投资海外房地产遇到了难得机遇。如美国房地产次贷危机对美国房产市场造成了历史上最严重的打击，也造就了国人抄底时机。”北京苏富比国际房地产市场总监韩斌斌在接受北京商报记者采访时说，她的公司今年10月刚刚进驻北京，专注于为国内高净值人群提供购置海外资产服务。她分析，与国内限购政策相反，海外各国的房产市场基本对投资没有限制。加上利率和汇率的优势，国内高净值人群正在接受这一投资渠道。

　　统计显示，从2012年开始，中国高净值人群海外置业的投资额出现大幅增长，仅以美国为例，自2012年3月至2013年3月，国内投资人在美国住宅类房产领域投资额已经高达123亿美元，较2011年增长66.7%。2013年同期更是猛增至220亿美元。

　　事实上，国内高净值人群选择相应海外房产项目进行投资时，几乎不约而同地考虑当地高档社区和豪宅。同样以美国为例，中国投资人在名列前五的海外投资群体中，选择房产的平均价格和中间价格均位居榜首。

　　韩斌斌分析，高净值人群购买海外豪宅，往往以子女教育、生活品质、休闲度假和养老休养为目的。高档社区由于当地的基础设施与福利往往较为优越，尤其是优越的教育资源最能吸引中国高净值人群，因此，选择高档社区与豪宅几乎成为逻辑选择的必然结果。

　　过去六年，仅纽约州就吸收了来自中国67亿美元的投资，位列美国最吸引中国投资者的十大州之首。而纽约售价2000万美元以上的顶级豪宅，买主大多为中国人。

　　据英国房地产顾问机构莱坊住宅研究部的最新数据，2013年9月到2014年8月，伦敦500万英镑以上的物业，中国客户的购买比例为2.1%。此外，澳大利亚、加拿大、新西兰及欧洲等国家均成为国内高净值人群投资置业目的地。

　　国内豪宅反击

　　一面是海外豪宅的分流，另一面是去化缓慢带来的财务压力，面临左右夹击的国内豪宅不得不做出应对。

　　加快出货是必然之选。监测表明，继保利海德公园人市刚刚获25亿元认购额后，包括泛海国际居住区二期、中赫万柳书院、万科如园项目楼栋紫碧山房、融创紫荆壹号院等都拟议于近期集中人市销售。

　　在营销上更是绞尽脑汁。刚刚清盘的CBD豪宅项目万科大都会对其在两年半内清盘的经历颇有心得，一位熟知该项目、与万科地产接近的人士告诉北京商报记者，大都会甚至总结出豪宅营销的“黄金八法则”，内容涵盖渠道营销、口碑营销、圈层营销、价格营销等多方面，核心就是如何锁定客户。

　　谁在消费顶级豪宅一直是外界猎奇的焦点。“你永远不可能从开发商那得到答案。”一位豪宅销售营销总监表示，高端客户极其重视隐私，公司也有义务为他们保密。甚至有些客户的真实身份开发商也不清楚。他向记者透露，几年前类似于“煤老板”之类的资源类客户已经越来越少了。同时受反腐力度加大影响，官商阶层几乎绝迹。取而代之的则是财经人士、IT新媒体领袖之类的新财智人士。