任志强：房地产不等同于养猪 周期长但相当看好后市

   近日，任志强在接受经济观察网记者独家采访时，反驳了房地产市场“拐点”说，并详细阐释了其认为房地产市场长期向好的原因，以及其独特的“房地产周期”与“养猪”理论，养猪和房地产开发有着什么样的关系？猪肉价格和房价又有着什么样的涨跌规律？

　　经济观察网:有一种观点是，现在存销比超过20的城市都有十几个，有的城市消化库存超过十年。目前房地产市场是不是供应确实过剩？

　　任志强：

　　什么是存销比？存销比是按当月的销售量来计算的，如果按上一年的销售量计算，你看看他说的存销比对吗？是因为销售量下降了，所以存销比上涨了。

　　比如说北京（楼盘）一年有13万套房子，一个月1万套，我们现在6万套房子的库存，那也就是不到6个月消化。如果现在一个月的销售量突然下降成3000套了，那就变成要20多个月才能消化，感觉好像很可怕。

　　应该按常态来计算，一年、两年时间里平均每个月销售1万套，6万套就是6个月，我个人认为6个月的库存是不够的。正常情况下，应该12个月的存量是比较合理的。

　　而且我们计算为存量的房子不是真正的存量，只是有销售证的房子，但是房子很可能刚达到基础正负零，还没竣工。我们现在说名义上库存5亿多销售量，可是销售量不是5亿多。如果销售不好，我可以放慢建设速度啊。08年，万科不就是工程到基础正负零就停工了嘛。

　　我们通常按今年的总销售量来算，比如说去年是12个多亿的销售量，总库存量是5亿多平方米，这个比例大概是2.4吧，这个量我个人觉得大了点。

　　经济观察网：有观点认为，按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数2000年是5，到2011年已经突破20，即使在美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本等国家的城市化高度进程之中，除韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14； 2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，说明中国房地产供应过剩。您怎么看？

　　任志强：

　　千人指标和开工量是两个概念，通常不以开工量计算，是以竣工量计算，之间有着巨大的时间差。比如说开工1000万套房子，在美国大部分是当年开工当年竣工，除了集合式公寓，中国不是，我们一年竣工量是开工量的27%，27%是什么概念呢？不到开工量的1/3，那就是说大大缩小了供应量。

　　另外，我们说的千人指标是指市场化的商品房。但实际上计算在内的有相当一部分不是市场化的房子，其中大约有30%以上的是保障类住房。北京保障类住房则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各占一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市场没关系，这种保障性住房就应该从千人指标里扣掉。