任志强：房地产不等同于养猪 周期长但相当看好后市

　　养猪需要继续投入，要不它就死啦。但房子不需要再继续投入，所以养猪和卖房不一样。房子可以烂尾，过一段时间，供给调整完了，房价涨起来了，我再建，这就是供给，供求关系。

　　但过去十年，我们从来不考虑这个问题，政府总是在行政干预。现在房地产供给增加了，但是行政干预并没取消。按道理说，供给增加的时候，行政干预就该取消了，但是行政干预并没取消。现在，大家还反对取消行政干预，认为行政干预是“救市”行为。反对者的理由似乎就只是为了从非理性上或者是从感情上希望把房价打压下去。

　　从市场经济理论来看，造成房价上涨的原因和结果是什么呢？是因为你不理智造成的。如果把行政干预取消以后，房地产市场就恢复正常了，你就不用管它了，房价该高它就高，该低它就低，哪个地方供应多，哪个地方价格就下去了。供应多价格下降，市场就平衡了，那么供应少的地方价格高，市场就会增加供给。

　　经济观察网：近日，媒体报道，国土资源部将暂停对外发布全国供地计划，改由地方自行公布各省供地计划。

　　任志强：

　　房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线，2003年以前，我们每年大概房价上涨大概3.5%，收入增长九点几，所以03年的时候，我们测算全国房价收入比是最低的，只有3.89。

　　限制土地红线以后，2004年就是“8.31”大限，开始土地招拍挂，之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关，当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子，最主要的还是因为土地供应过紧。

　　现在为什么土地价格不下去？如果是拐点，土地价格会下降。2008年，我们看到最先下跌的是土地价格，08年土地价格下跌，是因为07年土地上涨得太快。2007年11月，中央经济工作会议提出“两防”，防止投资过热、防止通货膨胀，所以这时候土地价格开始下跌，然后房价开始下降。

　　但是2009年，房价大涨的时候，为什么没人买地呢？是因为原来地压了一大堆呢！这是供求关系问题。所以09年土地价格并没有高速上涨，到10年土地才上涨，土地一上涨又推高房价上涨，这时候又开始压这头。10年房价涨得很快，然后11年、12年又开始限购。

　　房价上涨的同时，土地供应却下降了，所以生产就下降了，生产一下降，我就知道去年房价一定会涨。我是根据供求关系判断的。

　　所以涨到现在的结果，就是去年房价涨的同时大家买了大量土地，供应开始增加。因为房地产和养猪都有个滞后效应，养猪是9个月一个周期，3个月小猪，6个月成猪，180天出栏，房地产是三年或者两年才“出栏”，所以它至少要滞后一年半。我们现在快的9个月开工，12个月可以买房，至少滞后一年多，现在正是一年多周期的时候。