大规模兴建新区新城背后“圈地运动”
大规模兴建新城、新区是由多种利益驱使导致,就“圈地”现象而言,依据“圈地”主体不同,主要可以分为三类:
第一类是开发企业,由于土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标,因此,开发企业开始利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源,进行土地的战略储备,以被后期长期发展之用。
第二类,各地正在大规模兴建的各类新城、开发区、园区、城市副中心等。为了争夺国家鼓励相关产业政策的红利,各地方政府尤其是地级市以下行政单位,以各种名义报批大量新城、开发区、园区、城市副中心,以“以租代征”、低价征地等方式圈占大量农地,直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。
第三类,部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台,开始在全国大规模拿地进行平台搭建,开发产业综合体项目,顺便进入了房地产开发领域。如一些知名的电商企业开始纷纷在各地投资建设区域物流中心,类似于卓越亚马逊、阿里巴巴集团、京东商城等“电商企业+自建物流园区” 运营配送中心已大势所趋。
近期之所以出现大规模投资“圈地”的现象,主要还是政策驱动因素影响所致。在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下,市场机会与利益驱动导致各地热衷于新区、新城、开发区、园区的报批,一些开发区、园区、新区、城市副中心规划大批量出台。对于热衷于“圈地”的企业来讲,由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能,在新的市场机会的面前,各类投资主体当然也不可避免利用“圈地运动”实现土地本身的增值。对于开发企业来讲,当前市场基本面趋好,资金面有所好转不再紧张,此时,通过拿地进行战略布局,“换仓”谋求下一轮市场发展机会成为当前开发企业的策略。
“被城镇化”将引发新“鬼城”之忧
表面上来看,在多因素驱动下,大规模“圈地”可以对于以上不同主体来讲储备更多的后备发展资源,但是,大规模“圈地”的现象的势必会造成一些负面的影响。
土地资源短期内将可能成为少数利益集团圈地谋利的工具,造成一些土地资源出让而不开发,导致土地资源的闲置、浪费。
同时,尽管“以租代征”农地明令禁止,但是,部分地方政府伙同相关企业仍以此方式仍然圈占大量农地,直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活,反而成为地方经济发展的拖累,造成更多的社会矛盾和问题。
2022-02-15 09:52
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