谢逸枫：地摊经济对商业地产房价的影响到底多大？

　　地摊经济不是新鲜事物，一直存在于中国上下5000年的商业文化。一直根深蒂固于中华大地土壤生根发芽，是中国华夏商业发展、城市文明的象征，是中国老百姓的生存、谋生技能之一。如今，国家首次将地摊经济正式开放，可谓是开创新的商业模式典范。5月份，全国各地一大波的城市，纷纷出政策、文件支持与扶持发展地摊经济，掀起一股地摊经济热潮。特别是对摆地摊的人来讲，真是雪中送炭，等于是救命。

　　目前全国各地放开地摊经济如雨后春笋，预计会有越来越多的加入队伍。按照最新数据统计显示，截至目前，至少已经有陕西、辽宁、江西、甘肃、黑龙江、安徽、湖北、山东、吉林、上海、广州、济南、南宁、郑州、南京、重庆、成都、合肥、厦门、长春、杭州、长沙、佛山、西安、石家庄、南宁、青岛、宜昌、黄冈、德阳、攀枝花、广安、南充、资阳、遂宁、彭州等36地纷纷明确鼓励发展地摊经济，解决就业，经济复苏的问题。

　　地摊经济，上升到国家层面，是中国地摊经济发展最大突破，史上最值得铭记时刻，是改革开放的榜样力量，相信会成为一道亮丽的风景线。不仅是国内经济面临重大压力，财政支力困难重重，还关系到6亿人的月均1000元收入人群、14亿人的年均3万元收入的生存、生活基本保障的弥补。根源于地摊经济，代表着城市经济活力、城市文明尺度、城市自由开放标志，代表着人间烟火的希望，养家糊口的重担。

　　不要瞧不起摆地摊，不要鄙视小贩。摆地摊，真不丢人。现在的商业大佬们，都是摆地摊出身的，马云卖鲜花，柳传志卖冰箱，宗庆后卖棒冰。1994年，马云成立海博翻译社，为了维持运营，马云前往义乌批发鲜花，白天工作，晚上摆地摊。40岁时，柳传志为了赚钱，和员工拉平板车卖电子表、冰箱。创业之初的宗庆后，摆地摊、蹬三轮叫卖棒冰和文具。因此，不应该去歧视小贩。

　　回想起，过去几十年地摊经济引发的城市管理矛盾，让60、70、80、90、00后记忆犹新，流动小贩与城管、交警、保安、市场管理员的对立，犹如打游击战，这是非常值得记忆的。如今，城管主动打电话邀请小贩，喊话来摆地摊，真是不可思议。还有大人物亲自给小贩站台，过去是不可想像的。这是得益国家政策利好，是考虑到老百姓的生存生活大计，更是国家对老百姓的一种关爱。

　　国家允许摆地摊，是人性化、城市文明、改革开放的政策之举，非常赞同，是国家关心与关怀6亿人的体现，更是解决了城市管理者一项难题，人与城市、人与管理，未来城市、人与管理更加和谐的发展、生存、生活。一旦全国城市全面放开且免费又长期性、大规模、大范围性一哄而上，为避免给合法的市场、商铺所有权者、经营者、租赁者带来巨大的经济、收入损失，造成失业，也防止给地方商业发展、土地收入带来影响，地方无法安计划完成商业地产土地供应计划。

　　同时防止营者、租赁者因收入重创无法及时还银行贷款，断贷的风险，也要预防银行的不良贷款率上升。最担心的是出现正规的经营者不租铺、摊位，都统统去干小贩摆地摊，形成市场摊位、商铺过剩、空置现象。而租铺、摊位的所有权者、专业市场、广场，出现退铺、摊位，人员失业，导致大量的烂尾楼出现，银行也要承担巨大的金融风险。因此，必须谨慎与考虑，防止对商业地产形成巨大杀伤力。

　　根据地摊经济的优惠措施来看，其一是有免费提供摊位，数量有限。其二是有出支持政策，无具体怎么落实的。其三是有“地摊贷”。地摊经济火了，山东、吉林两家农商行跟进推出“地摊贷”。临淄农商行推出的“地摊贷”是纯信用贷款，无担保和抵押，可以实现“2分钟申请，秒批秒贷”，“每万元每天仅需1.21元，最高可贷50万元”。珲春农商行推出的地摊贷也是纯信用产品，无需担保便可发放，珲春农商行还针对“地摊贷”安排了5亿元专项信贷资金。

　　好多人网上批评笔者，说什么断了老百姓最后的活路，这是带有偏见的观点。想一想，如果地摊全面放、免费、一哄而上、一刀切，最后人人都摆地摊。结果是人人变摆地摊(流动或固定)的小贩，生意能好能赚钱吗?肯定会为抢生意，好的打价格战，不好的打降成本的产品战，坏的是争地盘或争生意出现纷争，更坏的是质量等问题，地方不得不收回支持地摊经济的政策。可想而知，地摊经济一定要在国家层面好好规划、立法，才能真正保障小贩的权益。

　　尽管地摊经济在促进就业、消费，进而促进经济复苏方面能够起到一些积极效果，但同时也会冲击商业地产。地摊经济对商业地产确实有着巨大的杀伤力，商业地产涉及的环节众多，从租用商铺、门店的正规经营者，所有者，到提供资金贷款的商业银行、再到商铺价格，房企开发商业地产项目，商业地产库存过剩，最后乃至地方政府商业土地出让计划、土地收入，都有不同程度的影响，引发一系列连锁反应。从公平角度来讲，地摊经济兴起后正规经营者的权益又由谁来保障?

　　为什么地摊经济全面放、免费、一哄而上、一刀切、长期性、大规模性、大范围性，肯定会对商铺经济带来一定程度的冲击，商业地产雪上加霜?互联网的电商、购物的线上消费模式强大与疫情之下经营困难，商铺供应过量与商业地产空置高、库存高、还存在开发过剩，加上地摊经济的推波助澜，实体商铺的危机是前所未有的，商业地产的风险是特别大的。因此，既要保障小贩的收入，也要保护合法的所有权、经营商铺、市场摊位者，稳定商业地产市场。

　　基于八个理由：其一是基数大。月均1000元的6亿人口基数庞，如一个摊位5平方米，是30亿平方米，10平方米则是60亿平方米。如果是1个摊位，营业额1000元/天，全国6亿个摊位，则是6000亿收入/天。这就是数据统计上的反映，这会对实体、正规、合法的商铺所有权人、租赁经营权人、商业地产市场产生巨大的冲击。其二是政策大不过法律。地摊经济是政策支持的，缺乏法律与立法的根据。

　　其三是实体经济恢复拉长。当下实体经济、商铺的经营处于恢复期，本来就是客流、人流稀少，收入微小。尽管免租一个月到二个月，仍还需要还银行贷款、给工人工资、水费电费、管理费、税收等，之后还是要缴纳租赁费用。如此庞大的摊位、收入，并且还是无任何税费、租金等费用，可以把商品价格压得很低，这样可能会带走商铺经营者的客流。商铺经营者往往更加正规，他们办理了工商执照，缴纳了税费，还有缴纳高的租赁等费用。地摊经济的冲击，可能会导致正规经营者无法继续经营下去。

　　其四是金融风险加大。一旦亏损严重，无法持续经营，结果就是破产或关门，贷款违约，断贷，结果是银行的风险加大。一定会大大的减少商铺、实体经济的客流、人流，收入，最后是恢复期拉长。不要说小贩难生存，就是连合法的正规的经营者、租赁者都难以维持下去，又得没工作或没收入了。产生两个不好的影响，一方面是正规经营者可能因经营问题无法及时偿还银行贷款，这会使得银行面临不良贷款的问题。另一方面是正规经营者一旦因经营问题退出市场，商铺等就可能面临闲置，进而演变为租金的疯狂下跌，进而影响商业地产开发商。

　　其五商铺价格大跌。“地摊经济”火了之后，伴随着的是商铺价值的下跌。消息称广州某商铺在疫情后挂牌3万/㎡，允许摆地摊后价格直降到2.5万/㎡，显然是对商铺的价格冲击巨大。其六是本来房企开发商业地产项目多，商业地产库存过剩，一旦商铺需求下降，最后必然是关大于求。其七是价格大跌，供应过剩，房企拿商业用地谨慎，甚至不敢拿地。地方政府商业土地出让计划无法按时完成，土地收入下降，影响地方财政收入，结果是城市基础设施投资、城市经济发展等受到损失。

　　其八是破坏商业市场规则、次序。摆地摊，地方只需要划个区域或片区，编个号即可。最关键是不需要牌照、不要工商或个体户登记、不需要卫生、质量、监督的登记，就意味着不需要缴纳一系列的税、费，不会有任何的监管，即使是存在卫生、质量等问题，可能都不会及时的解决。也不需要缴纳摊位租赁费、水费、电费、管理费、进场费，完全是无牌无税费无租赁费等的无任何成本生意。毫无疑问，这样的三无买卖，人人都想干，只赚不赔。

　　短期之内，地摊经济不会实质性对商铺等所有权、租赁者、房企、地方、银行、商业地产市场产生巨大的杀伤力。因为目前国家支持地摊经济，各地方统一的实施，只是前期的个别城市试点、探索研究阶段，其一是涉及的城市有限，局部性放开。其二是涉及的城市摊位数量有限，没有形成大规模。其三是免费的城市数量有限，并且摊位数量也是限制多，范围有限。其四是缺乏一套完整的地摊经济规划、法律、制度、政策的体系。一旦全面放、免费、一哄而上、一刀切，必然是巨大的伤力。

　　成都设立3.6万个摊位，解决10万人就业问题的新闻，顶多是个案。目前成都.6万个摊位，最终有多少能够持续经营，需观察。给的地摊位数量有限、摆的位置有限、摆的形式有限、摆的时间有限、摆卖的产品有限，导致消费群体很难再进一步扩大了。一个城市提供3000个-4000个，到10000个的摊位，对整体商铺等商业地产市场是不会产生根本性影响的。如果全国672个城市，每个城市提供的摊位都达到3.6万个或以上，肯定是有杀伤力的。因此，短期之内，不会产生实质性的冲击力。

　　笔者是非常支持地摊经济发展的，人间烟火、市井百态，最能抚慰人心。小小的摊位，更蕴涵着勃勃生机。首先，增加了工作岗位。在家门口摆个地摊，也能养活自己。自3月15日，成都市明确允许临时占道经营摆摊设点以来，2个月时间增加了10万就业岗位。其次是增加了收入。在郑州，一些摊主每天营业额达到千元以上。再次是激活了城市经济。地摊是经济交易的重要场所，为商业机会创造场景，带动了一个城市的消费活力。最后是拉动三轮车、电动车、外卖、啤酒等饮料的行业。

　　关键是地摊经济作为化解当下增难，短期应对疫情，过渡性的帮助经济恢复、解决就业、增加老百姓收入、刺激城市消费之政策措施，还是作为长期的一项经济发展、民间经济发展策略举措。即短期性、临时性、过渡性、局部性、小规模性、小范围性、有限制性的刺激措施，免费提供摊位，促进经济恢复、解决就业、增加老百姓收入、刺激城市消费，前期个案进行试探、研究、探索与增加经验，这是非常赞同与支持的。

　　反之，如果是作为长期的、持续性的、全国性的、大规模性、大范围性、限制性不大的一项经济发展、民间经济发展策略举措，则必须非常的慎重、谨慎，应该要有一个整体的发展规划，通过法律、制度的形式固定下来，这样就可以有法可依。全国全面推广地摊经济之前，其一是要解决好地摊经济发展规划，整体发展框架。其二是修改法律、法规、条例、制度，做到有根据。这二点完善好了以后再逐步推广，才不会对合法合规的经营者产生冲击，才不会对商业地产和地方金融系统产生太大影响。

　　目前地摊经济处于一个试点、探索运行的阶段，还没有全国性地落地。全国目前有包括杭州、成都、南京等36地纷纷明确鼓励发展地摊经济，促进经济恢复，解决就业，增加老百姓收入，刺激城市消费。地方政策鼓励地摊经济时，需要解决四个方面的问题。其一是政策明确规定，地摊经济落地的细则要求与具体做法。提供摆摊区域的范围、划分摆位的规模、摆位数量、摆摊的形式、摆摊的位置、摆摊的时间、摆摊卖的产品，做到合理与安全及周全的安排。

　　其二是政策明确规定，摆地摊是否需要缴纳场地费、管理费、卫生费、税费、同时还要有一套完整的收费标准。如收费，应该明确管理费用的接收方与费用去处。其三是政策明确规定，哪个部门或组织进行卫生与质量及环境的监管。其是政策明确规定，由哪个部门或组织进行摆地摊、摊位、小贩的管理与监督。其四是政策明确规定，摆地摊是短期性、临时性、过渡性，还是长期性。因此，既要保障小贩的收入，也要保护合法的经营商铺、市场摊位者。

　　如果这几个问题没有政府层面的法规或制度条例来进行规范的话，地摊经济很难落地。但在现实中收费管理可能会遇到一些问题。之前广州有政协委员提出给小商小贩规划具体的摊位，然后进行收费管理，但最后不了了之。原因是小商小贩小本生意，只想要免费的摊位。如果要对地摊经济进行管理，必然带来管理部门的人力成本上升，但地方财政很可能难以持续负担这一成本，那么收费是必然的，这个矛盾客观存在。

　　为促进全国性、大范围、大规模、合理、长期、可持续发展地摊经济，提出了五大原则。其一是地摊经济不能脱离法律、法规的框架之外，单纯的以政策去支撑发展，应该及时的立法或修改法律法规、条例，这样才能够有法有据。其二是必须要对地摊经济收费，否则就没有人愿意充当正规经营者。其三是要有专门的机构对地摊经济进行管理，不能什么事都丢给城管。其四是收取的费用必须专款专用，一部分用于补贴小商小贩，另一部分用于来维持管理机构。其五是成立相关监督机构，对地摊经济进行监督。

　　商业地产的经营者应该怎么做，提出了一些建议。商业地产经营者要先摆正心态。因为地摊经济是国家明确表态支持的，所以经营者需要去调整好心态应对，这个很重要。其次是商业地产经营者需要在商业模式上作出一些改变，调整产品、价格来吸引更多人群。再次是经营者要根据市场供求关系去适当调整铺位价格。最后是要适当把自己用于出租的商铺规模由大改成小，可以考虑吸引小商小贩来租用你的铺位。这样才能吸引到更多人。

　　来源：咚咚找房