被高估的负债率！中梁负债率被高估57.76个百分点

说明：预收款项（合同负债）是房企销售物业所得，在确认交房后会转为营收，因此只是名义上的负债，为了确定房企总资产中真实负债占比，和讯房产在负债总额中扣除了预收款，得出《2019上半年房企资产负债率》（去预收款后）。

　　房地产行业一向以高负债著称，随着行业进入下行周期，房企偿债风险加剧，摸清房企真实负债情况不仅非常重要，而且十分紧迫。

然而，由于房地产行业在计算负债时，一向把预收款（收入）计入负债，因此造成了一定程度上的数据失真，为了还原真实的负债水平，9月11日，和讯房产独家发布《2019上半年房企资产负债率》（去预收款后）（以下简称为“榜单”），在负债总额中扣除了预收款，得出真实的负债排名。榜单显示，TOP50房企的资产负债率均值为49.6%，整体处于安全范畴，但房企之间分化较大。

　　高负债意味着高风险，对于债务安全，央企和国企把控得更为严格。榜单显示，龙头房企中，有7家房企上榜，位列前茅的依次是中海地产、保利发展和华润置地，其中，中海以32.36%的资产负债率位列第3名，保利发展以40.46%的资产负债率位列第9名，华润置地以41.92%的资产负债率位列第13名，高于龙湖集团和万科地产等其他龙头房企。另外，国企联发集团和首开股份分别位列第1名和第5名，负债率分别为21.64%和36.31%，安全系数较高。

　　此外，一些高增长房企也较好控制了负债水平。

　　榜单显示，TOP15包括融信集团、建业地产、中梁控股、滨江集团、中南置地等房企，他们的共同点是近年规模扩张明显，其中，融信集团、中梁控股、中南置地在2018年新晋千亿阵营，建业地产和滨江集团也是准千亿房企，尤其滨江集团2019年可能晋级千亿。

　　同时兼顾高增长和低负债并不容易，非常考验房企能力。对负债率下降的原因，7月刚刚上市的中梁控股表示，公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加，因此一定程度上减少了对外部借款的倚赖。副总裁游思嘉透露，上半年，中梁控股的销售回款率接近90%，已收客户款项水平在1140亿元。

　　一位接近滨江集团的业内人士告诉和讯房产，滨江集团纪律性极高，对于负债有明确的严格要求，2019年上半年，其现金短债比1.2，长短债务比1.9，短期流动性不存在较大压力，与此同时，滨江集团经营性现金流金额为47.62亿元，超过大多数房企，经营能力很好。

　　虽然很多房企的负债水平处于安全范围，但外界对行业的印象普遍是负债较高。

　　某券商分析师告诉和讯房产，房地产行业在计算资产负债率时，由于没有扣除预收款，一般会导致房企负债水平被高估。

　　“以中梁控股为例，2019年上半年预收款项为1141.8亿元，占总负债比重高达60.6%，按照以前算法，其资产负债率为95.25%，比扣除预收款后的资产负债率高出57.76个百分点。”

　　上述分析师进一步分析到，从纯经营性负债来看，类似中梁控股这样的房企偿债风险很小，未来发展很安全，从资本市场角度看，这些房企由于假性债务很高，一般属于被低估值的公司。

　　据和讯房产初步统计，在TOP50房企中，未扣除预收款的资产负债率与扣除之后相比差值在30%以上的房企多达22家，其中差值超过50%以上的房企1家，差值居于40%-50%之间的房企6家，这意味着这些房企可能都被低估了。

当然，该榜单只是盘点了销售额百强房企中真实负债水平最安全的TOP50房企，其余房企虽然没在TOP50榜单显示，但其真实负债水平普遍较高，其中，真实负债率超过70%的房企有6家，比如云南城投的真实负债率高达86.57%，这些房企在百强房企中属于偿债风险最高的房企，业内人士提醒尽快采取措施降低负债，以保障安全发展。