2019年中盘点特辑：一组关键词告诉你深圳楼市这半年

　　2019年已过去一半，又到了年中例牌——大盘点。

　　中美贸易摩擦升级，国家经济不确定性因素越来越大，房地产面临着全所未有的复杂多变局势。粤港澳大湾区发展规划纲要发布，给中国尤其是珠三角地区极大的信心鼓舞。素有全国楼市风向标之称的深圳，平稳之中地度过了上半年。

　　在这平静如水的上半年里，深圳楼市仍然发生了一些值得纪念的事情。

　　本期年中盘点特辑，小编将通过一组关键词回顾楼市这半年。

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　　粤港澳大湾区

　　2月18日，备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布。这份纲领性文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划。

　　粤港澳大湾区规划是上半年深圳地区最大利好。先是大湾区纲要出台，后部分细则公布，虽然绝大部分具体政策尚未出台，但是预计下半年会不断有细则公布。可以预见，大湾区整体规划正加速进行，大湾区经济与生活的大融合势在必行，未来通行更为便捷高效，联系也更加紧密，房地产市场需求也会增加。深圳作为粤港澳大湾区中心城市之一，未来的升值潜力依然值得期待。

　　2

　　“消失”的房价

　　4月起，深圳一二手房每日、每月的新房成交套数、成交面积、可售套数、可售面积，以及新批售项目“一房一价”等类目，从深圳房地产信息平台网站“消失”，显示的只有成交量数据。

　　目前，了解深圳商品住房价格的唯一途径，就是国家统计局每月发布的房价指数，包括新房和二手住房同环比变化。对于房价数据“消失”，深圳市住建局回应称，由于深圳市场规模有限，价格水平易受结构性影响，直接公示价格信息并不能很好的反映市场真实情况，也难以为市场传达准确合理的信号。

　　深圳每年新房成交面积约300-400万平，仅占一二手住宅成交面积的35%。考虑到商务公寓(成交量大概是新房的1/3)等“类住宅”和人才住房供应，新房成交占比更低。因此，如官方解释，一旦出现单价高、体量大的新盘入市，新房均价受结构性影响被拉高，会让公众误以为房价“涨”了。

　　在“房住不炒”的基调下，经过精密搭配计算的房价，自731新政以来长期稳定在5.5万/平的水平，其实并不能完全反映市场真实情况，失真的数据可有可无。

　　3

　　房贷利率上浮下调

　　上半年，银行主流贷款利率下滑至首套上浮5%，二套上浮10%。较去年最高的首套上浮15%已经出现较大幅度的下滑。实际上，从去年年底起，深圳首套/二套贷款利率已出现松动迹象，上浮幅度缩窄。

　　一方面，年初银行资金更为宽裕，房贷稳定风险小，银行间竞争加剧;另一方面，房地产市场低迷，急需利好提振市场信心，稳定经济。

　　二季度开始，虽然总体资金依然充裕，但是房地产信贷有所收紧，房地产资金流入管控加强。房地产政策整体收紧下，下半年利率将基本维持稳定，但是如果市场再次升温，不排除利率上升的情况出现。

　　4

　　“金三银四”小阳春

　　网签数据显示2019年上半年深圳新房住宅共成交17681套，同比增长38.1%，成交172.05万平，同比增长33.5%。

　　根据中原市场监测，上半年深圳新房住宅获批预售共19292套，同比增长66.1%,预售面积合计184.17万平,同比增长55.1%；市场共推售住宅17176套，同比增长48.2%，新入市住宅面积合计170.96万平，同比增长61.9%。上半年新房住宅供应、成交同比均大幅上升。

　　去年底有大批量刚需住宅入市，节后市场回暖比去年更快，“金三银四”成色更足，刚需楼盘持续热销，深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。

　　“小阳春”虽美好却很短暂，粤港澳大湾区利好发布和新版征信谣言，推动积蓄已久的购买力提前释放。进入五月后，成交量开始回落。