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伍戈:地产两难 地产韧性是否犹存?地产难在何处?

南昌房地产网-房掌柜 2019-07-16 17:43:24来源:房掌柜 整理
[摘要]今年以来随着部分城市房价的不断走高,各地限制性的调控政策层出不穷。

  核心观点:

  1.今年以来随着部分城市房价不断走高,各地限制性的调控政策层出不穷。受此影响,近期房地产数据呈现全面下滑态势,各界对宏观经济的悲观情绪油然而生。在外部不确定性加大的背景下,如何看待控房价与稳增长的两难困境,未来房地产市场何去何从?

  2.过去一年多来房地产市场整体韧性十足,这与因城施策的调控不无关系。尽管今年棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将对冲棚改的拖累。未来商品房销售难言大幅下降,房地产市场仍有望保持一定韧性。

  3.尽管如此,目前土地财政及稳增长压力下,房地产政策似有待调整。但在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘政策放松。与过去经济下行周期不同的是,居民高杠杆率的现实或使得控房价和稳增长的两难“天平”更向前者倾斜。

  4.展望未来,利率与棚改对冲之下全年住房销售仍具韧性,但考虑到高房价约束,部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,本轮国内对冲政策的着力点或并非房地产,而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。

  一、引言

  今年以来随着部分城市房价的不断走高,各地限制性的调控政策层出不穷。受此影响,近期房地产数据呈现全面下滑态势,各界对宏观经济的悲观情绪油然而生。在外部不确定性加大的背景下,如何看待控房价与稳增长的两难困境,未来房地产市场何去何从?

  图1:控房价与稳增长陷入两难?

  数据来源:WIND

  二、地产韧性是否犹存?

  从地区结构性的视角来看,与过去全国“一刀切”的统一调控相比,近年来因城施策下的商品房销售增速明显平稳。本文中的“销售”都指销售面积。因城施策是当前房地产调控的主旋律。在压实地方政府调控主体责任的要求下,各地政府可根据当地的具体状况制订一些宽松或紧缩的房地产政策。过去一年多来房地产市场整体韧性十足,其实与因城施策的调控思路不无关系。

  图2:因城施策下,销售相对过去明显平稳

  数据来源:WIND,笔者测算

  注:为了显示方便,此图略去了左轴数值在50以上的部分。

  从全国总量性的视角来看,尽管今年全国棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对整体销售的拉动或将对冲棚改的拖累。初步测算,棚改规模的减少会拖累商品房销售同比增速10个百分点左右。但按照银行间市场利率领先房贷利率大约七个月的历史关系,随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将很大程度对冲棚改的拖累。

  图3:利率下行对冲棚改拖累

  数据来源:WIND,笔者测算

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责任编辑:黎燕霏

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