南昌上半年土拍揽金153.38亿 下半年楼市走向何方？

2019年上半年南昌土地拍卖市场已尘埃落定，南昌楼市也在小阳春但并非入夏的行情之中走过！

揽金153.38亿元

上半年的南昌楼市如果用一个字来总结，那就是" 稳" 字。市场没有出现暴涨的行情，也没有见到特别优惠打折的楼盘行情。" 稳" 字体现在稳土地供应量、稳房价与稳预期三个方面。

稳地价主要体现在政府在调控土地的供应量，据乐居江西整理统计，2019年1月-6月，南昌市（含赣江新区、新建区、南昌县，不含进贤县、安义县，下同）共成交43 宗经营性非工业用地，成交面积约2363.09 亩，成交总金额约153.38 亿元。与去年同期相比，2019年上半年南昌土地市场升温明显，虽然成交面积同比下跌了19.44%，但成交金额却同比上涨了33.71%。

而从近三年的“土地半年报”来看，南昌土地市场供应量维持稳定。从成交面积及成交金额来看，上半年土拍高潮出现在4月，出让金额为34.94亿，出让面积26.82万平方米，占上半年土地总成交面积的29%。阳光城、金科、碧桂园、融创在4月扎堆拿地。而5月份则是上半年成交土地数量最多的月份。

稳房价体现的是政府推出的地块基本都是限房价的宗地，上半年市面上出售的楼盘也是限价盘为主，既限制了房价还限制了装修价格，多数楼盘都是按照公示的一房一价在售，与去年多数楼盘捆绑车位、装修及茶水费等现象形成比较大的反差。当然今年以来还是有些个盘在玩这些小动作。

稳预期就不展开来讲，南昌楼市的预期就是稳定，可以适当涨点但不能暴涨，这点可以从一些楼盘推出的二期价格公示，普遍比一期每平高三四百元可以说明。

房企拿地逐渐回归理性

上半年的土拍市场势头火热，房企拿地竞争激烈，高溢价地块较多。其中，融创、阳光城、龙湖、国贸、碧桂园、正荣等众多品牌房企都参与拿地，新力、鸿海等本土房企同样也很积极，水投、红谷滩城投也下场参与拍地。

据统计，上半年南昌土地市场高溢价（溢价率超过50%）地块数量达到了15宗，平均溢价率为20.46%，较往年有显著上升；由品牌房企竞得的地块中，仅绿地和龙湖竞得的地块为底价拿地，其余地块均是在激烈竞拍后溢价拿下，上半年南昌土拍之火热可见一斑。

值得注意的是，与2017年相比，今年上半年土拍市场中地王较少，这也说明，在如今的市场环境下，房企拿地心态正在逐渐回归理性。

供应计划仅完成24.5% 

根据2019年度土地供应计划，南昌市今年合计供应13647亩用地，其中商服用地1516亩，其他商品房用地4000亩。

据乐居江西统计显示，南昌市本级共成交商服用地及其他商品房用地1351.715亩，仅完成计划的24.5%，这也给南昌下半年的土地供应提出了更多的挑战。

从区域来看，西湖区已完成计划的61%；青山湖、高新区、高新区完成计划的超30%；青云谱、红谷滩完成率垫底；而新建区目前完成率仅为2%，土地供应压力最大。

下半年南昌楼市走向何方？

下半年南昌楼市走势如何？首先还是看下近期土地成交价格情况，上半年土地成交虽然量不大，但成交价格有所上升，而且每一宗地块都会迎来众多开发商的疯抢，由此可见房企对未来充满信心！从地价表现来看，各个区域的楼面价都创了新高，九龙湖最高至9340 元/㎡，南昌县达到7433 元/㎡，青云谱楼面价10638 元/㎡，瑶湖新城最高楼面价9450 元/㎡。地价确实不低，但与2017 年的土地市场疯狂相比还算比较理性。2017 年成交的朝阳新城地块，楼面价13280 元/㎡至今还是南昌楼面价之王，目前还没有被刷新。

各个区域楼面价创新高，政府的限价也略有提高。所以这就决定了下半年楼市会有一波上涨行情，但限价依旧是有" 天花板" 限制，购房者找出那几宗最高楼面价的地块，看看最高限价就知道了该区域的" 天花板" 价格是多少。除了看土地之外，还有城市规划、调控政策及楼市资金等因素。

南昌市的潜在购房者们可能正在关心，下半年或明年南昌的新房将会供应在哪些区域。

今年上半年，南昌土地供应集中在九龙湖、高新区、青山湖区、西湖区等热门区域。从土地成交区域来看，赣江新区、南昌县成交量名列前二，两者合计超过整体成交量的50%；高新区、红谷滩九龙湖均超过300亩，成交面积较多的还有青山湖区等。这也就意味着，下半年南昌市新上市楼盘将集中在赣江新区、南昌县、高新区、红谷滩、九龙湖等几个区域中。

购房者究竟能否"上车"

至于购房者下半年能否"上车"？还在于你的资金情况与需求程度。目前南昌房价基本是被政府" 摁" 住了，大涨与大跌都不可能。购房者此时" 上车" 时机还是不错的，只是至为重要的是如何挑选区域与房源。

结合南昌这几年房价涨得比较快的区域与楼盘来分析，交通、学校配套完善的区域是房价上涨的硬核。南昌目前二手房房价最高的还是围绕着红谷滩二中、师大附中滨江校区以及九龙湖南师附小周边的几个住宅小区。一路之隔因为一个好学区，两个小区房价每平相差五六千元已是现实。除了学区房就是地铁沿线的楼盘。

南昌地铁二号线近期全线通车，南昌还预计接下两年，争取每年通一条地铁线，那么，如何沿着这几条地铁线寻找楼盘，同样是显现你购房置业思路的最好决策。

再为大家找一个点，那就是" 医区房"，可以值得大家关注。健康医疗是目前大家最为关注的话题，小区周边有没有好的医院将来会成为一个选房关键因素，当然小区不能紧靠医院，保持适当合理距离的小区会成为一个热点。

总之，下半年楼市依旧是稳字当头，房价会稳中有升。楼市还会持续一个小阳春，但不可能入夏。购房者可以出手，但请睁大双眼选好房！

(整理自中国江西网、江南都市报）