近日,越来越多的房企发布盈利预告,各个企业2018年成绩单逐步亮相,几家欢喜几家愁。
截至3月12日,根据数据统计,仅A股沪深两市就有96家上市房企发布2018年业绩预告。其中,54家房企业绩预喜,归母净利润有所增长,约占56%;而包括14家亏损企业在内的42家上市房企预计归母净利润出现不同程度跌幅,占比近半。
中小房企“危机”已现
随着楼市逐步降温,2018年成了房企利润分化的分水岭。
《国际金融报》记者统计发现,这42家业绩下滑的房企多为销售规模不足100亿元的中小型房企,如张江高科、阳光股份等,而鲜有合约销售额超过500亿元的大型房企。
“从目前已发布的业绩预告来看,盈利预减的情况明显增多,尤其是中小型开发商。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,这反映出当前房地产行业,在市场下行压力大增之时,大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间,而中小企业日子则相对艰难,最终导致两极分化现象加剧。
以滨江集团——42家企业业绩下滑房企中销售规模唯一超过500亿元的房企为例,公告显示,2018年度,滨江集团实现营业收入210.5亿元,较上年同期增长52.83%,实现营业利润41.5亿元,较上年同期增长41.03%。但在营业收入大增的同时,滨江集团归属于母公司所有者的净利润反而下降28.62%,为12.2亿元。滨江集团表示,公司业绩下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。
规模并不算小的滨江集团,尚且会因融资成本增加而拖累盈利,众多小型房企的情况或许会更加严重。
除融资难度差异之外,在上海中原地产资深分析师卢文曦看来,另一个原因也不容忽视。他向记者分析称,房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况,而2016年和2017年土地价格是很高的,因此成本很高,但2018年的销售市场是“限价”的,因此,房企净利润下滑也在情理之中。
也正是受到上述因素的影响,有企业甚至出现营业收入增长,归母净利润反而“亏损”的现象,例如大港股份,去年营业收入增长约30%,而营业利润及归母净利润反而为负,分别下降1024.69%和1732.8%。
大房企也有个案
在不少业内人士看来,销售规模达千亿元以上房企,通常由于在全国布局均衡,业绩增长较为稳定,融资成本也较低,因此净利润保持稳定增长。
从已经公布盈利预告的企业来看,综合A股和港股数据,销售规模超过千亿级别的房企如融创中国、招商蛇口、泰禾集团、荣盛发展、新城控股、正荣地产等,预告2018年净利润均实现上涨,蓝光发展和新城控股增幅均超过70%。
不过,“常在河边走,哪有不湿鞋”,其中也不乏富力、绿城等标杆房企发布盈利预警,净利润有所下滑。
以绿城为例,公告显示,2018年全年预计股东应占利润较2017减少约50%–60%,直接腰斩。这一成绩令业内大跌眼镜,因为仅从绿城去年发布半年报来看,仅2018年上半年,绿城的归属母公司净利润就高达23.35亿元,超过了2017全年。
对此,绿城方面表示,此次业绩下降,主要由于此前因出售附属公司而产生的净收益减少,同时,2018年内计提的物业减值亏损拨备有所增加以及货币贬值等因素也造成了不同程度的影响。
而在企业销售规模方面,克而瑞数据显示,2016年-2017年,绿城都是销售额前十名,但到了2018年,其已下滑至第17名。
不过,这毕竟只是个例。严跃进总结称,2018年总体而言,大型房企的竞争优势仍在保持,销售额及市占率仍在提升,行业集中度也进一步提高。但2019年,房企的销售压力整体不小。
对于今年房企的销售和利润表现,卢文曦也预计,相比2018年,房企销售将会进一步面临压力,销售额可能会面临下滑,但净利润方面可能会与近几年的水平相仿,对部分房企来说,能够保持现在的利润率已经相当不错。
相关新闻:
统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计71家上市房企披露2018年年报业绩预告,包括扭亏企业在内,41家房企业绩预喜,占比高达58%。从预告净利润变动幅度来看,实现增长的企业有41家,占比接近六成,仅9家亏损。
值得一提的是,这71家房企大多数是中小房企,但也有销售规模达千亿元量级的大型房企。综合来看,2018年,房企盈利能力同比有所下滑,但行业分化现象加剧,大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间,中小企业日子则较为艰难。
“从企业盈利的情况看,实际上预亏的、预减的情况更多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,这反映出当前房地产企业还是存在各类问题的,至少市场下行压力很大,这种压力多少会影响企业的盈利状况。
近半数房企净利下滑
在已发布2018年年报业绩预告的71家房企中,仅9家亏损,其中8家首亏,1家续亏。此外,包括扭亏企业在内,近六成房企2018年业绩预告预喜。
从预告净利润下限来看,在已公布具体数据的71家企业中,43家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比为61%。而预告净利润变动幅度超过100%的房企高达21家,这意味着近三成房企净利润将翻倍。其中,增幅超过 500%的有3家,包括海航投资、沙河股份和世纪星源。
净利润超过10亿元的房企目前有18家,招商蛇口、新城控股、金融街、泰禾集团等房企预告净利润超过20亿元。
值得一提的是,《证券日报》记者注意到,TOP30内多家房企保持30%左右的业绩增速,但个别中小房企净利润增速成数倍增长。严跃进表示,销售规模达千亿元以上房企在全国布局均衡,业绩增长较为稳定,融资成本也较低,因此净利润保持稳定增长。
另有分析人士称,个别企业可能由于过去一年融资渠道不畅通,或因债务到期、资金链承压等原因甩卖资产,换得投资收益。
事实上,《证券日报》在调查采访中获悉,过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展步伐,严重侵蚀了公司的利润。但2016年以来,三、四线城市房地市场崛起,此前被拖住的企业均回笼了大量现金,且在有的城市,房价甚至涨了两倍。鉴于此,2017年房地产行业第一梯队变化明显,当年利润增速较快。
但2018年下半年以来,市场急转直下,龙头房企万科都喊出了“活下去”的口号,三、四线城市楼市销售也逐渐放缓,导致2018年业绩增长速度同比放缓。有些房企高层甚至向《证券日报》记者表示,因为没有赶上三、四线城市楼市销售的快车,痛失规模发展机遇,加上2018年借了一些高息债,对盈利水平有所影响。
今年将是房企“小年”
2018年,房地产市场进入了调整期,行业销售额增速放缓,整个房地产行业步入降温阶段。
“热点城市调控未见放松,而多数房企近两年都在热点城市重仓,项目入市时间和入市价格都不好控制,销售回款速度减慢。”有房企高层曾向《证券日报》记者表示,尤其在限制销售价格的城市,推盘节奏不如预期。以北京为例,2018年北京已经进入“限竞房时代”,对房地产企业来说,限竞房本身盈利空间预计5%左右,不少项目则是无法盈利的,有些限竞房销售情况较好尚可快速回笼资金,减少资金成本对盈利空间的侵蚀程度;但销售去化率不足40%的限竞房在市场上并不少见,这对房企盈利造成重压,甚至拖累企业整体资金状况。
克而瑞研究中心表示,2019年开年以来,TOP100房企2月份单月的整体销售规模(操盘金额)较1月份环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月份百强销售额同比下滑11%左右。
此外,TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑,销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元,降幅近20%。除此之外,其他各梯队房企的销售金额门槛与去年同期基本持平。
不过,春节过后,个别城市出现回暖迹象,一、二手房交易量和带看量均有增加。克而瑞认为,市场回暖仅限于部分城市、部分项目,持续时间周期存疑,并非市场全面转暖的信号。克而瑞预计,各线城市仍将延续持续分化的市场格局,即一、二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三、四线城市依旧面临较大的调整压力。总体来看,2019年将是房地产市场销售“小年”,各线城市仍将延续持续分化的市场格局。长期来看,高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,房企将由高速增长转向有质量增长。
严跃进也称,总体来看,2018年,大型房企的竞争优势仍在保持,销售额及市占率仍在提升,行业集中度也进一步提高,市场分化加剧。但2019年,房企的销售压力整体不小。
(房掌柜整理来自国际金融报、证券日报)
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28