地产债融资困难重重 房企将面临数千亿债务偿还压力

　　地产债融资困难重重

　　地产债发行规模的收缩自2017年开始。

　　Wind数据显示，相比于2016年，2017年地产企业债券发行数量433只，仅为2016年的45.62%，融资总金额3610.79亿元，是2016年的35.11%。

　　进入2018年，在债市快速反弹背景下，3月当月地产债融资金额一度回升至784.47亿元，但接下来债市继续调整，房地产债融资量再次回落，4月地产债发行量下滑至538.07亿元，5月份则进一步滑落至368.63亿元，截至6月30日，当月地产债发行量共计428.86亿元。

　　某大型券商债券部门团队负责人项哥表示，他所在部门对地产客户选择标准是资质AAA或者行业内排名前十位才可以，其余的基本不考虑，今年所有债券发行都很难。

　　实际上，近期上交所披露的一系列信息也体现了整个地产债所处的困境——6月15日，金融街拟发行的一笔50亿元公司债券中止;同一天，天津天房瑞诚的一笔9.98亿元限价房委托贷款债权ABS中止;6月19日，保利置业的一笔额度为15.14亿元的购房尾款ABS(资产支持计划)中止。

　　5月份以来，多家地产公司陆续中止了公司债的发行。中房网数据显示，包括合生创展(0754.HK)、龙湖地产(0960.HK)、富力地产(2777.HK)、碧桂园(2007.HK)、花样年(1777.HK)、新城控股(601155.SH)、美凯龙(601828.SH)等在内的11家公司合计中止金额高达近620亿元。其中，碧桂园、龙湖地产、红星美凯龙、富力地产以及花样年的中止金额均超过了50亿元。

　　不仅在一级市场陷入困境，地产债券在二级市场更是不受待见。

　　公募基金债券交易员小方表示，在去杠杆持续进行下，公司已经明确规定将地产债券排除在可交易标的范围外，避免在高杠杆企业债券上踩雷已经成为公司风险把控的重要任务。

　　另一家大型券商资管部门的债券交易经理向界面新闻透露，他所在部门并未明确规定不允许交易地产债券，但相比于2017年，部门整体对地产债券的态度已经谨慎了很多。

　　他认为：“地产公司后续再融资难度非常大，现在比拼的就是周转速度，如果周转速度慢，很有可能就在此轮去杠杆进程中被淘汰，其持续经营的不确定性明显上升。”

　　“求钱若渴”

　　这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查，私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据显示，今年5月，监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。业内机构还指出，随着4月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。

　　不少房企的负债率已经拉响警报。Wind数据显示，今年一季度末，我国房企资产负债率上升至79.42%，创下13年新高;资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露，负债率超过70%就很难得到贷款，这是一条“隐形警戒线”，也有业内人士表示负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团，均是靠钢贸业务虚增规模，引发债务风险。

　　与此同时，许多房企的现金流也告急。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半。

　　被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元，与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。此外，房地产集合类信托的发行规模也占到全部发行产品的约1/3，但信托融资成本相对也较去年提高2-3个百分点，尤其是中小房企融资成本普遍提高。

　　降杠杆率为当务之急

　　另有分析师指出，近两年房企融资模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务并未计入负债中，房企所要面对的债务危机远超过市场想象。

　　央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定，市场不规范，监管难度较大，房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。

　　值得一提的是，房企兼具金融属性，对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示，在规模化竞争格局背景下，非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，随着调控持续，发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了，但目前政策的持续性超乎预期，至今没有宽松迹象，所以从时间上看，虽然企业对还债高峰期有所准备，但是偿债方面的压力仍比想象要大。“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的，并不是很尴尬，换而言之，摇号政策持续，市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多，那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采取股权质押、增发，或者说以价换量销售。”严跃进分析道。