SOHO中国“卖卖卖”按下暂停键 3Q产品或将分拆上市

　　距离转型已经过了将近6年的时间，3月20日，SOHO中国交上了其2017年的成绩单，净利润增幅达420%，但租金收入并未达到当初设定的40亿元的目标。SOHO中国董事长潘石屹表示，未来将不再销售旗下物业，留下来的资产都是核心资产，SOHO 3Q或将分拆上市。

　　SOHO中国CEO张欣继续缺席20日的业绩发布会，在阎岩辞任执行董事及总裁之后，本次的业绩会仅有潘石屹和首席财务总监唐正茂参加。

　　转型6年答卷

　　SOHO中国年报显示，2017年，SOHO中国实现营业额约19.63亿元，同比上升约24%;净利润约47.33亿元，同比上升约420%。租金收入约16.69亿元，同比上升约11%;物业租赁毛利率约为80.5%，2016年约为79.7%;运营稳定的投资物业平均出租率达到约97%。

　　相较于转型之初几年的净利下滑、转型阵痛等提法，2017年的业绩已取得了长足的进步。2012年8月，SOHO中国开启转型，宣布将告别散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时，潘石屹留给公司转型的时限是5年，“5年之后，等手头上150万平方米的商业物业成熟之后，我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

　　很明显，2017年16.69亿元的租金收入并没达到这一目标。但潘石屹对2018年租金收益仍信心满满，“租金收入在2018年肯定会有上升，公司在2017年实行了一套新的管理办法，最保守的估计，租金收入2018年应该能够增长10%。”

　　潘石屹近年来对于房地产的看法趋于保守，他曾多次公开表示中国已经不缺房子了，“对前景看不清楚”，“在这个动荡的时候，我们还是采用最保守的办法。”也正是由于其对于房地产市场的判断，SOHO中国由开发转向自持，从而错过了市场过去几年的爆发时期，被无数后辈反超。作为国内创立较早的明星地产企业，如今的SOHO中国相比于龙头房企碧桂园、恒大等，已经差了不止一个身位。

　　曾有自媒体如此评价潘石屹：“时代滚滚向前，曾最会把握社会传播趋势、几十年如一日经营高大上精英朋友圈的老潘，在抖音、快手病毒式传播的时代，也落伍了。”

　　2019年所有自持项目将完工

　　SOHO中国认为，2017年，在中国经济整体稳中向好的宏观环境下，公司在租项目整体出租率和租金水平依然稳步提升，全年共实现租金收入约人民币16.69亿元，同比上升约11%。

　　记者在现场拿到的业绩报告显示，2017年，SOHO中国的营业额约人民币19.63亿元，同比上升约24%;净利润约人民币47.33 亿元，同比上升约 420%。

　　其中，2017年新近启动出租的SOHO天山广场，到年底出租率达64%，其他物业稳定运营，平均出租率达97%。此外，SOHO中国的物业租赁毛利率约为80.5%，2016年约为79.7%。

　　面向2018年，SOHO中国管理层预计，公司整体的租金收入还将至少同比增长10%。

　　SOHO财务总监兼执行董事唐正茂认为，长远来看，SOHO中国的物业出租毛利润率或可达到85%。目前的在租物业还未全部成熟，且仍有两个项目未交付。

　　业绩报告显示，这两个在建项目，分别是北京的丽泽SOHO和上海的古北SOHO，预计到2019年中，SOHO中国全部的自持项目都将完工。届时，公司持有的物业总建筑面积将达140万平米。

　　另一方面，SOHO中国的负债水平和借贷成本依旧处于较低水平。截至2017 年末，净借贷占归属公司股东权益的比率约为 51%，债务融资成本进一步降至约4.1%。

　　潘石屹：卖卖卖的脚步已暂停

　　在SOHO中国看来，过去一年资产荒的大环境仍未改变，优质商业资产价格持续保持高位，而租金回报率较低。

　　遵循低买高卖的市场原则，继2016年出售SOHO世纪广场后，2017年，SOHO中国再度以人民币35.73亿元和人民币50.08亿元的资产价格，通过股权转让的方式整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

　　据SOHO中国透露，整售的两个资产价格分别高于项目成本53%和85%，且分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%，毛资本化率约为3.6%。虹口SOHO 和凌空SOHO在出售时均为满租，已处于成熟稳定运营状态。

　　“这两个项目的成功出售 再次向市场证明了SOHO中国自持办公物业的高质量、高流动性和高价值。”潘石屹说。

　　不过，眼下的潘石屹却突然宣布“不再卖了”。

　　“到现在为止，我们的调整已经完成，销售出去的都是非核心资产，留下来的资产都是非常优质、不能够替代的核心资产。”潘石屹透露，目前，这些核心资产在账面的评估值，都要比市场上的资产价值要稳定。

　　SOHO 3Q或将分拆上市

　　SOHO中国的第二次转型，是其2015年2月发布的共享办公产品SOHO 3Q，这一业务也被潘石屹寄予厚望。但这一新的商业模式的盈利能力尚待考证，多年来，SOHO 3Q的运营表现从未在财务报表上体现过。SOHO 3Q是否能支撑起二次转型，是否能成为SOHO中国的新的业绩增长点，还需要打一个问号。

　　年报显示，截至2017年末，已运营的SOHO 3Q平均出租率约87%。目前公司已在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO 3Q中心，共计约26000个工位，2018年全国拓展继续快速进行。目前SOHO 3Q平均出租率达87%，涵盖IT、教育、金融、咨询服务、文化传媒等众多行业。唐正茂介绍，我们的计划是在2018年把共享办公SOHO 3Q的座位数在2017年的基础上翻一倍，达到四五万左右的规模。

　　“SOHO 3Q仍然是SOHO中国的全资子公司，但是他们的经营模式不一样。”唐正茂坦陈，“SOHO中国的股价几乎没有反映出SOHO 3Q这种业务模式的价值。”

　　至于SOHO 3Q何时能够达到盈利，潘石屹回应称，SOHO 3Q是一个生意，生意前提就是能够盈利，这个特别重要。但SOHO 3Q的盈利模式跟做房地产是不一样的，我们要把规模不断地加大，把能不能在中国健康发展放在第一位。现在没有考虑怎么变现，我们先把这个商业模式做好。

　　但在随后的回答中，潘石屹又说道：“我们开辟的每一个SOHO 3Q，都是以利润为核心，不能跟互联网企业家一样只注重规模，只把规模做大。我们的要求是每一个3Q中心都要健康，健康的标志就是要不断地盈利，这个模式和管理办法已经找到了。所以规模不重要，每开一个盈利才是最重要的。”

　　“等规模再进一步扩大，可以把这块业务分拆，到时候当然就可以释放SOHO 3Q的价值，对SOHO中国股东来讲意味着有非常大的增值潜力。”唐正茂说。

　　对于上市的时机和地点，公司尚处于规划阶段，还未有定论。潘石屹表示，“至于说是到美国上市、中国香港上市还是A股上市，我觉得这些问题都不大，还没有到这样一步。什么样的市场欢迎我们，我们就到什么样的市场去上市。”

   （房掌柜整理来自华夏时报、中国城市报）