全国土拍开年热溢价率上涨 拿地阵营分化越大越积极

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前来看，多数一二线城市的土地供应在2018年应该是趋势性下降。因为大城市的核心区域已经无地可供，土地相对于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在这种情况下，地方政府一定会减少土地的供应，而希望获得不减少的土地出让金，所以高价卖地的这种趋势，是很难改变的现实情况。

  易居研究院研究员王梦雯认为，参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大；而2014年三四线楼市降温更快，库存高，导致2014年土地成交少。因此，预计2018年土地增幅呈前高后低趋势。“预计全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右；全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，全年增长10%左右。

  房企拿地呈现量级分化

  虽然土地供应开闸，“限房价、竞地价”方式抑制了高价地的诞生，但是销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件则变相提升了开发商的拿地门槛和难度。

  从以往的表现来看，房企各个阵营拿地态度在加速分化，“越大越积极”现象明显。

  中国指数研究院监测显示，在2017年，销售规模在5000亿元以上阵营、1000亿~5000亿元房企、500亿~1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300亿-500亿元、100亿-300亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与前述梯队差距拉大，且拿地更集中于二线城市，竞争力相对较弱。

  同时，百亿房企在重点城市拿地集中度较高，500亿元以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州（楼盘）、南通、福州、合肥（楼盘）、无锡（楼盘）、宁波（楼盘）等城市的占比超7成。

  此外，部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企；广州（楼盘）土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

  从过往与当前形势观察，2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿元的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在2017年拿地较多的企业，2018年仍将是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。

  克而瑞地产研究员沈晓玲分析，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

  同策研究院研究总监张宏伟认为，一二线城市是比较好的拿地机会，也是比较好的并购机会。比较看好一线城市、强二线城市周边的三四线城市拿地机会，其他三四线城市不看好。一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本太高，从趋势来看，有没有引进产业的优势以及产城融合的能力将成为这些城市品牌房企在取地战略上角逐的重点。

  2018年仍被认为是一个土地供应和成交大年，且限价房和共有产权住房用地预料是供应主流。开发商拿地将更加需要审时度势。