建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。
直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。
REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。
若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。
类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。
万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。
中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?
任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。
此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
2022-02-11 09:35
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