真相了：房地产市场并不是真冷 而是背地里在发着烧

这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。

官方数据显示，8月份，中国70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。不过，70个城市中，依然有46个城市房价环比上涨，大量三四线城市整体活跃性强，去库存动力依然强劲。

03

房地产不是冷，而是背地里在发烧

为什么大城市房地产都“刹车”了，三四线城市房价却在高速奔跑？针对调控频频，楼市却暗流涌动的现象，有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷，而是背地里在发烧。”真相究竟如何？

海通证券分析师姜超在《从泡沫投机到价值投资——这一年研究总结》一文中分析如下：

我们今年看空房地产市场，尤其是三四线房地产市场，主要是从市场规律出发，通过研究全球和中国过去城市化的历史经验，发现人口长期持续向大中城市集中，在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中，因此在房贷持续收紧的背景下，我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。

但是我们低估了政策的力量，可以创造历史，通过棚户区货币化安置，由央行提供基础货币，今年三四线房地产全面回暖。

如果回首过去3年，可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹，市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。

2017年开始大力“去库存”，主要是降低三四线城市的高房地产库存，如果你相信去库存会有效，就应该去三四线城市买房，布局受益于三四线房地产上涨有关的一切资产，包括香港地产股、国内家电股等等。

因此，一定要记住我们是社会主义市场经济体制，是计划经济与市场经济的综合体，政策可以改变短期方向，这是我们今年交的学费。

我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长，因为16年的居民举债就很不正常，17年如果央行管住了房贷的口子，而且目前居民买房一半资金都靠贷款，那么房地产销售没有理由下不来。结果发现我们又错了。

马克思当年说过，为了50%的利润资本就会铤而走险，而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍，大家干一辈子都比不上买一套房，央行管得了房贷，但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。

于是乎各家银行发力消费贷，而且可以完美逃避央行征信体系的监管，不少人就是通过消费贷，可以不用任何资金，把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿，而去年同期仅为4500亿，居民短期贷款通常与汽车等消费有关，但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长，唯一合理的解释就是居民短贷绕道去买了房，也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。

在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场，而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小，还是郊区的远大新，无论是一二线，还是三四线，最终房价都大涨了，都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房，而在于有没有买房，这是人生赢家的分水岭。

为什么买房会成为人生赢家？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。所以大家投资的核心逻辑，不在于资产本身的价值，而在于货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、外汇乃至黄金等。

而对于大类资产的配置，其实也不在于哪类资产本身有价值，而在于研究超发的货币会流向哪里去。比较典型的是15年的股票大牛市，虽然经济没有起色，但是架不住持续降息降准货币放水，所以大家觉得钱多就有东西要涨，而股市债市是最好的去处，所以股市债市短期都涨了。

所以，在货币超发的时代，其实是追逐泡沫的投机时代，大家担心货币贬值，不停地追逐一个又一个泡沫，而并不重视各类资产本身的价值。

如果M2增速在个位数变成常态，货币基金利率稳定在4%左右，货币不再超发，我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值，一个重要原因就是国内利率持续高企，这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善，货币贬值不再是大家投资的主要逻辑，而大家要关注每一类资产本身的价值，也就是真正进入价值投资的时代。

参照美国的经验，政府最终会收货币，地产泡沫一定会结束，而只有地产泡沫结束了，大家的聪明才智和资源才会投向新经济，经济才会真正成功转型。