李宇嘉：加大楼市改革力度 金融环境紧缩调控更显著

　　此轮22个城市出台调控政策，都有供给侧着力的意味，但政策规定相对笼统，后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为，需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后，土地出让为主的供给侧要跟进，并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来，16个热点城市中，8个城市住宅用地供应少于去年同期，平均下降幅度达到29.3%，6个城市批准预售面积下降，平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下，大规模增加供地。

　　一方面，基于热点城市划定城市边界，新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题，要加快存量土地盘活。由此，要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状，除了向集约式的服务业增加供地外，要加快推进工业用地向居住用地转变，增加土地出让金，涵养未来政府税源。目前，北京、广州和深圳等早已是现代服务业发达的超大城市，服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是，2015年京穗深三个城市工业用地占比分别达到22%、32%和36%，远高于纽约(3.9%)和东京(5.1%)。与此同时，京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%，远低于纽约(44%)和东京(73%)。因此，要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。

　　另一方面，城市外围及都市圈范围内的土地出让，应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度，包括教育医疗、市政管网等配套服务，也包括产业链上下游(例如研发-制造-物流)在区域内的重新布局。例如，旨在提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划，轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设;旨在提高公共服务供应效率的教育集团化(强校帮弱校)、强化划片入学和学区政策;旨在夯实有效需求的非户籍人口本地化，如非超大城市放宽入户门槛，用地审批“双挂钩”(财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩)等政策的实施细则都需要加快落地。