专家称房价飞涨抑制下一代进取心 人们已越来越短视

　　与此相对，另外一些认为目前房价并没有太大崩盘风险甚至还有上升空间的观点，则是在给定约束条件下(制度环境、经济政治生态、全球宏观环境等)，从个人(机构)的投资决策的角度加以分析的。或者说，更类似于一种基于“中短期”的事实分析。

　　在所有这些以投资为目的的事实分析中，万科谭华杰的《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》，是我认为最全面的一个量化研究。这个研究分三个部分：

　　第一部分阐述了经济体和房地产业发展的“大周期”和“小周期”。所谓大周期，是每个经济体的整体趋势;而小周期，可以理解为经济波动。而从目前各大经济体的发展轨迹来看，经济增长和城市化进程紧密相关，75%左右的城市化率可以视作“大周期”的拐点。在不同的周期内，房地产价格的决定因素是完全不一样的。

　　目前围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的无效争论——其中一个很大的原因，是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。中国目前还在大周期内，一些小周期内的指标不能用来解释大周期的房地产价格。

　　第二部分则是具体研究在大周期内究竟有哪些因素影响房地产价格。

　　谭华杰通过对27个国家的长期(20年以上)房价数据的详细分析，找到了两个比较稳健的指标。一个叫“居民部门利息保障倍数”(就是居民总储蓄/利息支出)——历史上当这个数值大于1.5时，几乎没有发生过房价大跌的情况。另一个叫“新房名义市值对居民购买力占用比例”(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出)——当这个数据超过60%，房价面临很大的下跌风险;超过80%，大跌风险骤增。这两个指标其实衡量的都是居民购买力、还贷能力以及社会信用扩张规模，也就是说，在大周期内，整体社会的购买力和信用扩张规模是决定房价的关键因素。

　　用中国数据代入这个模型，第一个指标在2015年为10.4，远远高于1.5的临界值，而第二个指标也远远低于60%的警戒线，所以从数值上可以基本确认，短期内中国不存在整体性房价大跌的风险。当然这个结论也需小心使用：其一，这个预测是基于土地供给平稳、土地价格上升平稳和房贷增长平稳的假设基础上的，最近出现的土地价格过高、房贷增长跳空高开的趋势令人担忧，如果这种趋势继续下去，也许中国房地产的大周期会提前以日本式崩塌结束。其二，中国各个地区区别很大，“不存在整体性房价大跌的风险”并不意味着所有城市的房价都没有风险。

　　第三部分具体阐述了对于一线城市房价的预判。大经济体的核心都市的房价，与其城市人均收入水平、人口密度的相关性很弱，而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力密切相关。纽约房价是由美国的财富，而不是纽约人的财富决定的。同理，北京、上海的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全中国的富人而不是其本地的富人决定。

　　所以说，关于中国房地产价格的讨论很多时候实际上是在两个维度中展开。一个维度是价值观的探讨——基于“好坏”来评判过高的房价会怎样伤害一个国家，一个世代的创造力和创新能力，以及探讨房价背后是否有扭曲的机制(土地供应、货币供给等);另一个维度则不谈“对、错”，只基于现有的一切约束条件做事实判断——给定现有的发展阶段、居民储蓄、收入增长、信贷规模、利率环境等客观指标，预判未来中短期内房价的走势。

　　两种观点，很难说谁更“好”，或者谁“对”。