刘戈：中国市场此轮房价上涨 是一次残酷财富大转移

　　最近几个月来发生在上海、深圳、北京这些一线大城市房价的恐慌性上涨背后的原因到底是什么呢?

　　我以前说过，任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，过去的几个月在一线城市和部分二线城市在这一点上达成了更加广泛的共识。

　　在过去的十年，中国的大部分城市的大部分时间里，住房市场价格呈现单边上扬的趋势，尤其是一线大城市和部分发达地区二线城市上涨的速度非常快。这种上涨的格局是比较好理解的，就是由于中国经济的快速发展，大量财富的积累，快速的城市化。大量的人口从农村、从内地向城市、向沿海地区聚集。导致住房的价格轮番上涨。

　　在2013年之后，人们认为这种模式的上涨接近尾声。因为从总体上来讲，已经建成和在建的住宅大大超过了人们当下的需求，尤其是在一些三四线城市，住房严重供大于求。

　　但是从2015年年底开始，北京、上海、深圳等一线大城市房价又开始一轮新的轮番上涨，进而扩展到东部地区大部分二线城市。这种变化令很多人始料未及，这种变化和以往人们所坚信的楼市上涨的逻辑是完全不同的。

　　在以前的逻辑当中，房价上涨最主要的支撑就是城市化的过程。由于中国经济的持续发展，由于中国城市化还远远没有完成。所以大家坚信，中国大城市的房价上涨将是一个持续的过程，这个过程可能还会持续十几二十年。但是现在我们看到的情况是，中国经济总体上来说，尤其是从2014年开始出现较大的下行压力，而且这种趋势到目前为止依然持续。在这样的一个背景下，中国部分城市的房价却出现了快速的上涨，那么它背后的逻辑到底是什么呢!

　　在我看来，实际上这是一轮规模空前且残酷的财富大转移。

　　2015年可以被当做中国经济的一个节点。此时，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、从事工矿业的企业，进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些退出市场的企业在没有新的投资方向之前会积极寻求资产的保值手段。

　　而一线城市和部分二线城市的房地产市场被普遍认为是最佳的保值方式。于是大量从实业退出的资金就涌入到这样的一个市场里面。关闭企业之后的资金流向流向了一线城市的房地产。在其他二线三线四线城市里拥有多套住房的人也觉察到了这样的变化，所以快速跟进，抛掉原来在这些城市里面的房产，开始购买一线城市的房子。所以我们也就很容易理解，为什么在同样的经济背景下，一些城市的房价逐渐下降，而另外一些城市，却出现了上涨，原因就在这里。所以呢，这是一次规模空前的财富的大转移。没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

　　在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大。中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火。少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。

　　在这个大转移过程当中，房子的资本属性进一步加强。