汪涛：房地产市场将逐渐降温 货币政策调控十分关键

　　信贷推高的资产价格上涨不可持续，房地产市场火热会逐渐降温，但当前货币政策调控将十分关键。

　 名家连线

　 汪涛

　　瑞银中国首席经济学家

　 信贷推高的资产价格上涨不可持续，房地产市场火热会逐渐降温，但当前货币政策调控将十分关键。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛在接受中国证券报记者采访时表示，信贷推高的资产价格上涨不能持续。她认为7月以来的房地产市场火热会逐渐降温，当前货币政策调控十分关键。

　 汪涛表示，今年以来一二线城市楼市价格涨得比较快，原因有三：一是和几个城市的库存量比较低有关，二是今年前几个月信贷放松，个人投资者获得贷款比较容易，三是和居民对房地产市场价格上涨预期较高有关系。但三四线城市的房地产库存还比较高，未来可能涨不动。

　　从供需局面看，大部分城市还是供大于需，房地产作为主要的经济引擎的时代已经过去了，对房地产市场，既不要打压也不要火上浇油。地方政府如果能加大土地供应，采取合理手段去调控还是有帮助的。

　 值得关注的是，房地产投资过去几个月是下行的，开发商对未来并没有那么乐观，大的开发商投资别的行业、别的国家的比比皆是，表明他们认为不可能再赚到以前那么高的回报了，所以要多元化，要国际化，要发展别的业务。开发商比普通百姓更清楚供需情况。

　 汪涛认为，过去两三年经济下行，主要就是房地产行业特别是房地产投资下行，造成钢筋水泥多个相关行业的回落。最近房地产行业反弹了，但反弹是不能持续的。

　　一方面，房子总归是有人要住，大多数地方的房地产仍旧过剩，不仅要看现在的在售面积，还要看在建面积。房地产潜在的库存比较高。另一方面，从需求来看，城镇化速度在下降。以前我们说每年2000万人口的城镇化，现在是1700万，并且现在所做的工作是市民化，也就是对已经在城镇中的人口给予市民化服务的待遇，他们可能在大城市工作，但买不起房，或者是在家乡买房，所以从需求来看，除了上海(楼盘)这样的特殊城市，很多其它城市前几年的供给已经增加很多，因此，未来几年房地产调整是大概率事件，如果掌控得好是逐步调整，如果掌控不好，就是突然调整。

　 在调控政策方面，一是保增长目标不应该太高，不要透支未来发展。二是城镇化的意义更多是社会保障和服务，而不是房地产的城镇化，这个理解上的偏差也需要纠正。三是从货币政策的角度看，目前要降杠杆，控制信贷。但实际上降杠杆并不太现实，只能说杠杆增加不要过快，货币信贷政策也应该维持比较平稳的增速，而不要像年初那样大干快上。目前信贷增速为16%，而名义GDP只有8%，相当于每年增加了20%的杠杆，目前的信贷实际上已经是GDP的200%多了。

　 除了上述信贷目标不要太高，还要从降产能、去僵尸企业等多个角度下手。有人建议对债务处理采用证券化，但从根本上看，坏账就是坏账，并不因包装成产品就能盈利，所以这方面风控要加强。