银行贷款难卖家反悔 律师建议增首付比例约束违约

　　银行惜贷的情形，导致二手房买卖市场增添一些原来不曾有过的新现象。记者了解到，由于部分二手房买家递交贷款申请迟迟没有银行的批复，导致卖家失去耐心反悔的纠纷出现，进而引发订金退还与否、利息损失以及中介服务费支付等方面的纠纷。对于类似情形，中介人士和法律人士认为，可以视其情况无条件撤销交易。但是，如果购房协议注明了附加条件的则另当别论。

　　事件：贷款难批部分卖家反悔

　　前日，在南城区西平一家中介所，娄先生正式通知中介和买方，他位于火炼树的一套房子不卖了，理由是去年中秋节期间签署的买卖合同，买方至今没有办妥按揭贷款手续，由于生意缺钱周转，他准备将房子用于抵押办理贷款或者找一个用现金支付的买家。

　　娄先生的变卦让中介和买方张女士都比较被动，实际上，买方张女士也是力不从心，订金支付了5万元，首期款30万元也交到了中介方托管，问题就出在银行办理贷款这最后一个环节。

　　娄先生告诉记者，这种情况实在怨不得他，因为自己也缺钱，不然不会卖房，但是等待了大半年，依然没有拿到房款，这就不正常了。“我不能无限期地等待下去，我也需要资金周转做生意的。”由于买卖合同书中并没有明确写明交易的截止日期，因此这一变卦让中介和买方都觉得难以接受，最后，中介表示会出面与银行联系，如果短时间内没有希望那就撤销交易。

　　记者了解到，银行贷款难的状况让类似上述纠纷的事件开始增多。中介人士张小姐告诉记者说，在房屋买卖时，一些买方因为信用条件不是很优秀，银行迟迟不放款，导致卖家拿不到钱，交易无法完成。而在这期间，房子价格又上升了，房东往往以此为由反悔，而按照以往的格式合同，并没有详细注明交易截止日期。

　　律师建议

　　增加首付比例约束违约

　　对于上述情形，金信联行市场部负责人张女士透露说，二手房市场的买卖双方大多都非常了解市场情况，面对这样的情形都有心理准备，并不会因此而急着终止交易。有极少部分客户用自有资金一次性付款。中介提供的交易合同里面不会去规定放款的时间。

　　但是另一个不愿意透露姓名的中介管理人士则说，他们公司有几例类似的纠纷，卖家在超过三个月还没有拿到全部款项就忍不住要撤销交易，这些反悔的卖家基本上都是想以小房换大房子，或者有另外的投资需要资金周转，遇到这种情形，中介只能建议反悔的一方承担一定的经济损失，比如按照订金相同的比例支付另一方违约金，此外还要承担中介费用。在目前房价停滞不前的情况下，卖家如果没有找到出更高价格的买家，也会面对现实的。

　　对此，广东宝威律师事务所主任律师唐胜利认为，买卖双方有必要约定一个交易终止条款，例如买方在约定的时间之内没有办理全部贷款，卖方就有权终止交易并无需承担经济损失。对于不可预测的政策变化，双方完全可以约定免责条款。