【房企抢收成绩单】恒基地产：股东应占溢利连环爆跌 布局内地揾食谋突破

导语：2020年上市房企的上半年业绩报告，在特殊的时代背景和前所未有的疫情冲击下，几乎无一例外的出现了业绩和利润的双降，以近乎裸泳的姿态呈现在公众面前。掌柜财经重磅推出《房企抢收成绩单》解读系列，为大家呈现房企在市场逐渐恢复过程中努力抢收后的硬核数据，管中窥豹挖掘房企的真实底色与生存状态。

　　8月20日晚间，恒基地产披露2020年中期业绩。

　　今年上半年，恒基地产实现营业收入109.43亿港元，较去年同期增长34.6%。其中，销售物业收入为65.11亿港元，租金收入为29.38亿港元，百货商店业务和超级市场及百货商店综合业务收入为8.8亿港元。与此同时，上半年，恒基地产股东应占溢利为28.34亿港元，同比减少62.29%。

　　报告期内，恒基地产资产净值3200.64亿港元，同比下降1.6%;总负债999.06亿港元，同比增长8.1%;净资产负债率为31.2%。集团投资物业及发展中投资物业经重估后录得公允价值亏损(已扣减非控股权益及递延税项)合共23.48亿港元。

　　股东应占溢利连环爆跌 出售物业套现

　　恒基地产由李兆基创立，是香港最大的企业集团之一，业务遍及香港和内地，李兆基家族也是香港房地产“四大家族”之一。香港经济在2019年经历乱港份子暴力示威、外围经贸关系恶化后已经陷入负增长，2020年又遇上新型冠状病毒引发肺炎疫情的威胁，多重打击下各行各业都遭受重创，直接影响香港企业的收益。

　　房掌柜比对恒基地产近两年年报发现，2020年上半年恒基地产股东应占溢利为28.34亿港元，同比跌62.29%；2019年全年恒基地产股东应占溢利为169.94亿港元，同比跌45.47%;2019年上半年恒基地产股东应占溢利为75.15亿港元，同比跌50%。恒基地产做为香港本土的“地产大佬”在严峻的社会环境冲击下，近两年股东应占溢利连环爆跌。

　　另外，恒基地产于去年出让尖沙咀“天文台道8号”商厦的控股公司一半权益，仅获应占基础盈利港币13.05亿元。每股基础盈利为港币1.07元(2019年：港币1.38元)。这也是恒基地产盈利下跌的一大原因。

　　内地重仓一二线城市 在港土储优渥潜力巨大

　　国家持续发力推动港澳与内地融合，加之香港经济环境严峻，恒基地产加注内地趋势明显。2019年至今，恒基地产在内地频繁拿地，不断扩张布局寻求突破。

　　截止2020年6月30日，恒基地产于内地除有自占楼面面积约60万平方呎的存货外，于十三个城市另有可供发展的土地储备，合共自占楼面面积约2735万平方呎，当中约七成可发展为住宅物业。其中在一线城市集团自占楼面面积约636万平方呎，上海376万平方呎，占比59.12%，是其“重仓区”。

　　恒基地产密切注视一线及重点二线城市的住宅及综合发展项目，以及大湾区战略规划带来的开发机遇，并继续加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。报告期内，集团录得的自占合约销售总额约21.84亿万港元，而售出自占楼面面积则为150万平方呎，较去年同期分别减少50%及44%，其中苏州「弘庭」、西安「御锦城」、长沙「恒基旭辉湖山赋」以及合肥「旭恒花园」等为主要销售项目。

　　同期，恒基地产于香港拥有与土地储备约2430万平方呎，是拥有最多新界土地的发展商。香港本身地少人多，人口不断增加，长期的土地供应有限，地价向上是必然的现象，随着香港经济的复苏，这些土地将发挥长远的经济价值。

　　租赁物业总收入下跌5% 下半年发展趋势向好

　　除开物业开发，恒基地产的另一大版块是物业租赁。一直以来，物业租赁为恒基地产提供了稳定而理想的现金流。截至至2020年6月30日止六个月内，恒基地产在香港的应占租金总收入34.9亿港元(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司贡献)，较去年同期下跌5%；而应占税前租金净收入港币25.86亿港元(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司的贡献)，亦较去年同期下跌9%。

　　值得注意的是，恒基地产在香港的部分租赁物业有相当的质素，例如国际金融中心、四季汇、宏利金融中心等，这些物业现金流强劲，同时有长远租金上升的能力。

　　内地物业租赁方面，尽管集团因应疫情爆发曾为个别租户提供租金宽减，期内的租赁业务继续表现良好，而租金以人民币计值仍录得增长。然而，由于期内人民币兑港元较去年同期贬值达5%，集团于截至2020年6月30日止六个月，内地应佔租金总收入折合为9.01亿港元，较去年同期下跌2%。至于应佔税前租金净收入则与去年同期大致持平，为港币7.33亿港元。

　　根据报告显示，恒基地产位于广州星寰国际商业中心两栋楼面面积合共达96万平方呎的甲级办公大楼于2020年6月竣工建成。至此，公司在内地的已建成收租物业组合已扩展至约733万平方呎。另外，上海星扬西岸中心一期项目预计可于2020年第4季落成启用，余下二期项目计划2021年落成，届时将额外提供写字楼及商场楼面合共约100万平方呎。集团收租物业组合将进一步扩展及优化，下半年发展趋势向好。

结语：在香港经济持续低迷的影响下，恒基地产股东应占溢利连环爆跌。但是从长远来看，恒基地产在港土储根基雄厚，内地布局各项优势明显，随着港澳与内地不断融合发展，恒基地产低迷期过后有望迎来一轮爆发。