招商地产前九个月现金减23亿 土地闲置限制融资渠道

　　近日，招商地产宣布启动一笔总额达到80亿元的A股可转债。根据招商地产在公告中披露的信息，该笔可转债存续期为6年，票面利率每年不超过3%，所募资金将用于招商地产在全国的5个项目投资。

　　“目前招商地产正在努力推进可转债发行，如若发行成功，将显著改善公司现金流状况。”中金公司在评价招商地产近期融资情况时说。

　　如中金公司评价所述，一位长期跟踪房地产上市企业的投行人士亦指出，由于市场成交下滑，在回流现金方面，许多房地产上市公司在今年表现并不出色。而招商地产正在寻求的大笔融资，或许也是为改善其目前现金流趋紧的局面。

　　现金流趋紧

　　人民网记者查阅招商地产披露的财务数据后发现，自今年以来的9个月时间里，招商地产仅持有的货币资金相比年初减少了23亿元，这源于招商地产在今年因经营和筹资活动产生的现金流大幅下滑。

　　在具体的现金流方面，今年前9月，招商地产经营活动产生的现金净流量净额显示为负数，减少了近55亿元，而2013年和2012年的经营活动产生的现金净流入净额则分别增加了5亿元左右。

　　实际上到今年前9月，招商地产在因经营活动产生的现金流上，其中占到经营活动现金流出大头部分的购买商品、接受劳务支付的现金还只有270亿元，去年全年该项现金支出总额达到了318亿元。另外，招商地产经营活动产生现金流出总额相比去年减少了60亿元，而经营活动中产生现金流入的税费返还等项增加了21亿元。

　　这也就意味着招商地产在今年前三季度的经营活动中，虽然现金流出总额减少了60亿元，部分现金流入项目增加了21亿元，但是招商地产在今年前三季度因经营活动产生的现金流量净额依然减少了55亿元。

　　招商地产今年前9月因经营活动产生的现金流入中，唯一有所减少的是占到经营活动现金流入大头部分的销售商品、提供劳务收到的现金一项，其相比去年全年总额减少了141亿元，招商地产前三季度经营活动中因销售商品、提供劳务收到的现金仅占到去年总额的67%。

　　招商地产在今年前三季度因筹资活动产生的现金流上，相比去年通过筹资获得的现金流量净额，同样减少了近30亿元，目前筹资增加的现金流量净额仅占到去年的一半左右。

　　记者了解到，相比去年通过筹资活动吸收投资和借款取得的现金，今年前三季度招商地产吸收投资增加的现金减少了13亿元，通过借款取得的现金则减少了35亿元，因此招商地产在今年前三季度通过筹资活动取得的现金流入相比2013年全年总额减少了48亿元。

　　而招商地产今年前三季度在筹资活动中的现金流出方面，实际上相比2013年全年总额减少了18亿元，所减少部分主要是偿还债务所支付的现金一项。

　　因此，在今年前9月，招商地产在现金方面的净增加额上实为负数，亦即相比年初现金减少了23亿元，而去年招商地产全年现金净增加额为60亿元。

　　根据招商地产披露的截至今年前9月的财务数据，招商地产持有的现金为219亿元，而其流动负债则超过了794亿元，相比今年年初即增加了46亿元。

　　一直以来，招商地产的资金成本一直维持在低位，比如此次发行的可转债票面利率只有3%。根据招商地产今年上半年披露的数据，其今年上半年的综合资金成本只有5%，招商地产对此解释称“受信贷收紧大环境影响，上半年新增借款成本有所上升”。

　　而与招商地产获得低成本资金相对应的是，招商地产长期依赖短期资金，而较高的流动负债率即是获得低成本资金的重要因素之一。

　　在招商地产截至9月底的债务结构中，其流动负债率接近76%，而去年底这一比例接近79%，根据招商地产披露的负债情况，其流动负债率下降了3个百分点，缘于其在今年累计的短期借款总额减少了近10亿元，而长期借款增加了49亿元。

　　“短期负债率较高的企业，虽然可以获得低成本资金，但是对现金流及资产流动性要求比较高。所以在市场滞销难以回流资金或筹资的时候，很多企业都会通过以长期借款替换短期借款，缓解资金链进一步紧张。”上述投行人士向记者分析时指出。

　　再融资流产

　　记者援引相关媒体报道，招商地产在宣布发行总额达80亿元的可转债方案之后，招商地产董秘刘宁即在接受南方都市报记者采访时表示招商地产“迫切需要这笔资金”。

　　当下对招商地产而言，通过资本市场获得一定的现金，以此补充其今年相对紧缩的现金流状况，纾解公司的流动性，无疑也成为当务之急。

　　另外，直接导致今年现金流状况大幅下滑以及此次启动的80亿元可转债发行方案，一个可能的导火线就是在今年4月底，招商地产一笔总规模高达65亿元的融资方案宣告流产。

　　据人民网记者了解，招商地产在去年9月份公布了这份融资方案，随后且公告称已经获得证监会受理。不过，在今年4月底，招商地产即公告称因股价倒挂，使再融资方案的实施基本不具备可操作性，因此决定向证监会申请撤回。

　　当时另有市场消息指出，除股价倒挂因素外，导致招商地产再融资方案流产的另一个原因还涉及到招商地产大规模的土地闲置问题。

　　日前，人民网也跟进报道了招商地产位于海南琼海市博鳌大灵湖项目土地闲置问题。根据海南省国土局发布的闲置土地名单，招商地产海南博鳌大灵湖项目土地闲置面积总计超过2000亩，该项目闲置时间超过两年。

　　而在今年3月份招商地产举行的业绩会上，刘宁也曾提及招商地产在进行的上述定增方案的土地核查仍在国土部审核，由于公司规模大，核查范围广，涉及100多个项目，因此所需时间也相应较长。

　　去年9月份，证监会颁布并实施了《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》，要求上市公司在披露相关重组和融资方案时，同时向国土部和住建部提交相关专项核查报告。其中要向国土部提交的报告就要涉及用地情况的专项核查，即按照国土部要求提供企业土地综合信息及是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自查报告。

　　“即便土地闲置问题没有直接导致当时再融资方案直接流产，但是土地闲置问题也会成为房地产上市企业融资事项的潜在阻碍。”同策咨询一位不愿透露身份的分析师同样向记者指出。

　　或许之前规模达到65亿元再融资方案的流产，已经使得招商地产今年以来大幅紧缩的现金流状况雪上加霜。到目前为止，招商地产除了启动了这笔总额达到80亿元的A股可转债发行计划外，其在其他金融领域也在努力施展财计。

　　之前已经有研究机构多次指出，招商地产最大的优势就在于背靠招商局集团，其所能获得的融资通道和资金成本显然都会让其他房地产企业难以企及。

　　记者了解到，近期招商地产便顺利与兄弟企业招商银行达成战略合作。据悉，根据战略合作协议，招商银行给予招商地产及上下游产业链关联企业总额最高为100亿元的授信和融资支持，并根据招商地产提供的全国项目融资需求清单，协调全国分支机构优先安排和审批招商地产的授信和融资业务。

　　“对于很多流动债务率较高的企业而言，其对流动性和现金流的要求显然要高于其他类型企业，因此能够顺利获得融资极为关键。”前述长期跟踪房地产上市企业的投行人士如是评价说。

　　记者向招商地产方面就其融资、现金流等相关问题表达采访意愿，不过截至记者发稿，招商地产尚未对上述问题予以置评。