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成见 | 戚金兴的1%利润

南昌房地产网-房掌柜 2021-05-17 10:45:56来源:观点地产网 林心林
[摘要]不是房企不会算账,而是房企认了这笔帐。

  随着深圳、天津落幕,2020年首批集中供地算是暂告一段落。

  自4月15日,长春打响22城集中供地第一枪以来,广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门陆续跟上,国内的土地拍卖市场经历了从未见过的狂欢盛宴。

  谁都未曾想到,“千亿”这个过去用来形容中等房企规模量级的词语,有一天会这么轻易地落在一个城市一天的土拍揽金量上。

  在一则则快讯与企业海报满天飞的景象中,传递出来的更多是大中城市整体持续的热度,不同片区分化的冷热,以及房企顺利插旗实现首进的喜悦。

  直到卓越退地传闻开始冒头:这家大湾区房企,在北京连续两天集中供地中以黑马姿势187亿元拿下4宗地块,成为本次北京集中供地拿地最多的房企之一。退地传闻的核心,正在于“算不过账”。

  如果说退地传闻为集中供地这场“虚火”撕开一小条口子,滨江集团董事长戚金兴的几句话则有些直白地揭开了“皇帝的新装”。

  5月14日,滨江集团举行2020年度业绩网上说明会上,有投资者询问最近杭州集中推地中,滨江集团拍下的几块地,净利润能有几个点?

  戚金兴对此回复称,公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

  此言一出,各种议论声炸开了锅。

  有人惊讶,凭滨江在杭州这样的口碑与占有率,为何利润水平这么低;有人开玩笑,称这次开发商拿地,像是投资政府低息理财。

  有同行者倍感无奈,如有一房企同行就在朋友圈回复称“比制造业都不如”;但也有的感叹“这已经很好了。”

  毕竟在戚金兴的话里话外,可能隐藏着更深入的潜台词:滨江基本报了所有地块的参拍,如果说滨江最终拿下的地净利润仅1%-2%,那其他地块的盈利情况也可想而知了。

  各个参拍的投拓口人员或许感触更深,当他们花了两个月做了每宗地的投模测算、争取了总部授权,到了竞拍当天,却发现其他开发商的出价早已远超自己手中的成本测算表。

  这背后的问题,直指面粉贵过面包的尴尬难题。

  放眼这次集中供地的数个城市,尽管整体呈现可控的基调,但抢地之下的溢价率高涨也是事实。如让房企形容为“红了眼”的重庆集中供地,在不限价之下整体溢价率竟达到了43%,被调侃“约谈种子选手”;其次是深圳、厦门与杭州,溢价率都在25%以上。

  尽管是此次多达六宗流拍的广州,也出现了让业内大呼看不懂的金沙洲地王。这一纪录由急于扩大广州份额的华润创造,封顶价、竞配建,最终折算楼板价达42122元/平方米,而该片区一手房则在3.5万元/平方米左右。

  这样的局面无独有偶地出现在其他城市中,也包括戚金兴深耕了数十年的杭州。

  据悉,此次滨江在杭州集中供地中共拍得五宗地,拿地总价为96.4亿元。值得注意的是,虽滨江此次拿地有所涉及郊区,但其平均拿地价仍达3.5万平方米/平方米,而其他诸如融信、融创整体拿地价则在2.6万元/平方米以下。

  其中诸如位于钱江新区的两宗四堡七堡单元纯住宅地块,在新房限价的情况下此前有人已算好一笔账,称地块在自持比例5%左右的时候能实现开发商资金平衡--而最终,滨江联合融信以总价128亿元摘下两宗地块,竞自持比例达17%。

  能让一向以成本管控为优势的滨江,在自己的大本营上捉襟见肘,背后则是近几年杭州土拍随着限价+自持的标配已走向了项目低利润率的常态。

  有数据统计,2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右,2020年上半年下降至5.66%,下半年开始则已有不少宅地的利润率不到3%。

  在去年12月,戚金兴就有针对“滨江利润率仅有5%”表示,“从现状情况看,5%还算高的了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

  这或许也说明,在此次火热的集中供地中,1%-2%的利润水平已在戚金兴的心理防线内。

  但仍令不少看客纳闷:既然只有这么低的利润水平甚至亏本,为何那么多房企还要拿地?

  戚金兴所在杭州的另一头部房企绿城的行动或许可以给出一点答案。

  在杭州此次集中供地里,老大哥绿城颗粒未收。其在5月12日的交流会中就此事表示,杭州集中供地没参与是因为算不过来帐,其他公司可能是为了年内能开盘,算入今年销售;杭州周转快,基本开盘80%以上的去化,但是利润率低,不到3%。

  几个关键词:年内开盘、80%去化率、周转快、年内销售。这代表了不少一头扎入杭州等热门城市房企的想法。

  对于杭州此类城市而言,经济发展持续向好,人才净流入名列前茅,再有诸如亚运会举办城市东风这样的利好因素,房企偏好并无道理。同时,开发销售快,去化高,楼市基本面向好,这也就直接保障了房企现金流与销售。

  就像某房企所言,杭州很贵,但是也很安全。因此,不是房企不会算账,而是房企认了这笔帐。

  当他们决定在核心城市抢这些所谓的盈利空间极低的地,因为在当下认为现金流、销售比利润更重要。

  这从来不是一个公平的游戏,一边是盈利空间,但另一边则押注了企业的销售、市场的占有率、品牌的落地,以及区域团队的生存。

  能给抢下高价地的房企们一点安慰的,或许是此次集中供地下联合拿地开发增多,这平摊了房企们的资金与风险压力。

  再把视线拉的更长远些,过去土拍历史上那些令人惊呼的地王们,尽管沉寂了若干年,但最后总在一个还不算太差的时间里悄然入市,让过往的地价、当下的均价显得合理。

  集中供地还在持续,而这只是刚刚开始。

  成见|置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

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责任编辑:简艳霖

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