注:1、棚改对销售的拉动=(当年棚改面积*货币化安置比例-上年棚改面积*货币化安置比例)/上年销售面积;利率对销售的拉动=当年销售同比增速-棚改对销售的拉动。为简便,暂忽略其他政策的影响。2、由于棚改的年内节奏并未公布,此处有关计算均用年度数据。假设18年货币化安置比例为50%,19年40%。3、关于19年的预测,利率对销售的拉动是根据过去房贷利率对销售的平均弹性计算得出。
三、地产难在何处?
与过去几轮经济下行周期不同的是,当前居民的杠杆率已处历史高位,各界对于高房价的容忍度似乎明显降低。在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘有关政策的放松。
图4:房价上涨压力之下,政策难以明显宽松
数据来源:WIND,笔者测算
观测历史数据发现,当土地成交价款增速转负时,房地产政策放松的窗口往往随之打开。然而今年以来,土地成交价款增速已连续四月为负,但政策仍没有整体放松的迹象。这或许预示着居民高杠杆率的现实使得控房价和稳增长的两难“天平”更向前者倾斜。
图5:土地财政压力之下,政策似乎有待调整
数据来源:WIND
展望未来,虽然利率与棚改对冲之下全年的商品房销售仍具韧性,但考虑到当前高房价的约束,部分城市调控政策收紧或将使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产,而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。
四、基本结论
一是过去一年多来房地产市场整体韧性十足,这与因城施策的调控不无关系。尽管今年棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将很大程度对冲棚改的拖累,未来商品房销售难言大幅下降,房地产市场仍有望保持一定韧性。
二是当前较大的土地财政及稳增长压力之下,房地产政策似乎有待边际调整。但在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘政策放松。与过去经济下行周期不同的是,居民高杠杆率的现实或使得控房价和稳增长的两难“天平”更向前者倾斜。
三是展望未来,利率与棚改对冲之下全年商品房销售仍具韧性,但考虑到高房价的约束,部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非是房地产,而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。
(本文来源微信公众号:伍戈经济笔记)
2022-02-15 10:04
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