潘向东：“房住非炒”是否意味着房价出现不同拐点

　　在市场经济之中，需求得不到满足必然会出现价格的上涨，价格的上涨必然会刺激供给的增加和需求的抑制，自动实现均衡。但由于房地产的供给受到政府供地的限制，同时房屋又关系到民生，这导致政府并不完全按市场化来管理房地产市场，其运行自然也不按市场化规律运行。

　　在供给有限的条件下，要实现平稳价格只能从调节需求入手。房地产的购买需求包括城镇化过程中的居民真实需求和投资者为了实现资产保值增值的炒作需求，涨价能抑制居民的真实需求，但并不一定短期内能抑制炒作需求，相反还可能由于短期价格上涨导致收益率提升更进一步刺激炒作需求。

　　长效机制的建立当然要抑制炒作需求，抑制炒作需求有效的手段：其一，政府增加税收、提高房贷利率等，通过增加持有成本、购买成本来抑制炒作；其二，政府通过行政措施限购来抑制炒作。目前，发达经济体很多都采用持有环节的税收来抑制炒作和实现对财产性收入的分配调节，但中国目前仍然处于发展阶段，更多仍然是鼓励老百姓创造财富，努力鼓励居民增加财产性收入，所以调节贫富差距的利器——财产性收入税收，并没有因为房地产的调控需要而推出。与此同时，在土地拍卖能快速增加财税收入的条件下，政府也没有积极性去推可能会抑制房地产市场发展的持有环节房产税。目前，一、二线城市进行房地产调控时，均选择了采用限购来抑制炒作需求。从目前来看，假若没有税率等其它机制对冲，放开限购带来的将是房价继续上涨，历史上就没有出现过限购的商品最后放开没有上涨的。因此，未来一段时间建立长效机制，在抑制炒作需求方面预计仍将倚重限购。

　　从中期来看，炒作需求都是跟随真实需求变化而变化的。既然真实需求更多反映的是民生，那么满足真实需求的供给是必要的，但价格必须是可接受，这就要求提供的房屋价格不能过多偏离居民的真实收入。基于此，长效机制里的供给必然会要求城市周边的廉租房更进一步地加大推出，与此同时，对于核心地段，70年只租不售的土地拍卖方式预计也会推行。由于只租不售的土地拍卖会影响地方的财政收入，因此推行的速度预计也是一个渐进的过程。

　　要建立长效机制来调节对一、二线大城市房地产的真实需求，这就需要我们改变当前大城市发展模式，把社会资源分散式分布，不能过多的集中在一、二线城市，特别是未来5-10年是服务业快速发展的阶段，可以优先考虑在一些欠发达的城市实现服务业管制政策的放开，实现这些城市的后发追赶。

　　尽管这些长效机制的推出，在短期内对抑制房价会起到一定的作用，但由于城镇化进程依然在加快，真实需求较为强烈，中期房价上涨的趋势很难改变，并不会产生“房价”的拐点。当然在长效机制的作用下，上涨的幅度将降低，涨速与过去比也将大幅回落。

　　当然，随着未来中国步入中等发达收入经济体，经济增速逐渐步入较低阶段，城镇化也步入尾声，政府财政也没有土地出让可以依赖，人口老龄化也开始困扰，到那时，居民的财产性收入（不动产、资本、遗产等）征税也将会随之推出，税收对房地产将发挥自动调节器的功能。到那时，我们已经不再需要行政性的限购措施，因为到那时，我们发愁的不再是房价的上涨，而是思考如何避免房价像日本90年代以来的房价一样持续低迷，思考如何避免金融系统受房地产的拖累而出现危机。由此可见，房价真正的“拐点”到来，并不是一件让人高兴的事。