【掌柜日报】专家剖析高楼大厦烂尾现象 揭示出幕后秘密

　　没有置业经验买商铺要谨慎

　　对于业主置业商业地产，郭红兵建议，如果市民以前没有商业地产置业经验，或者不从事商业零售，不建议投资商业地产，“因为你不懂，你对要置业的项目未来会不会烂尾，能否顺利经营，是没有预判能力的。 ”

　　另外，郭红兵建议，要买商业地产的话，一定要综合考虑多项因素，不能只看开发商、销售部门天花乱坠的销售说辞。 “有些商业项目虽然没有烂尾，但也处在苦苦挣扎求生的境地。 ”郭红兵称，过去的“一铺养三代”的时代早就成了历史。

　　很多业主在购买商业地产时，都看重开发商的资金实力，对此，郭红兵认为远远不够，“不光要看该企业的品牌、资金实力，还要看该企业商业地产的运营过往，有没有成熟的商业地产操盘经验和能力。 ”另外，郭红兵建议，置业业主还要看开发商和运营商之间的关系，以及运营商有没有较强的商业地产操盘水平，“这些都是很重要的。 ”

　　[烂尾后记]开发商不着急政府着急

　　采访中，凌斌说，很多烂尾商业地产，开发商其实并不着急。“现在的开发商拿地，都是商住用地一起的。比如300亩地，规划200亩是住宅，100亩是商业，开发商是通过住宅赚钱的，这200亩住宅建成卖掉，已经把那100亩商业用地的拿地成本，甚至建造成本都赚回来了，就算这100亩地空着，任其烂尾，开发商也是赚钱的。”凌斌举了合肥市某一著名楼盘的例子，“他们把住宅卖完以后，商业用地空在那，跟政府谈判，说商业环境变化了，我们这商业规划要改，要缩小体量，或者盖其他的。”凌斌称，这种情况很普遍，说明政府部门对开发企业拿地时候的约束不够。“这些项目烂尾了，开发商一点不担心，但烂的是我们的社会资源、我们的市容市貌，烂的是那些花钱在这些项目置业的购房者。”凌斌称，政府着急。“按理说不该是这样，政府不是商业项目去库存的主体，主体是开发商。”

　　烂尾楼被收购防再烂尾

　　由不良资产处置公司收购烂尾项目，继续开发的现象，在北京、上海等地屡见不鲜。“卖掉之后能不能持续经营，是个问题。”郭红兵称，“如果大开发商把项目接过来建成以后，包装一下、搞点噱头，将商铺、写字楼卖给小散户，经营不下去，我认为这也是一种烂尾。”郭红兵认为，最重要的是要有一个长期的经营策略，能保证这个商业地产在未来10年、20年都繁荣经营下去，这才是真正让一个烂尾项目“起死回生”。

　　凌斌则从现实角度来剖析这个问题。安徽有规定，如果一个项目开工了还没卖，允许更改性质，商业项目改成住宅。开发商如果自持，将项目性质改为创业创新中心，政府还给予税收优惠等一定的财政补助。

　　凌斌告诉记者：“唯一大的问题就是商业综合体，商业综合体都是‘大盒子’结构，结构设计当初是按照商家的商业布局需求进行的，很难改变性质。”据凌斌透露，我省商业地产的去库存周期是66个月，5年半的时间。