潘石屹低开高走式收租 SOHO中国租金收入将超销售额

　　“降息是一种普惠性利好，降息第二天对房地产市场就起到了刺激作用。”昨日，SOHO中国董事长潘石屹首度对降息发声，他接受《证券日报》记者采访时表示，中国经济若好转将是多方因素造成的，如果中国经济增长速度保持7%-8%的话，调整信贷政策将对房地产行业起到一定作用，但若中国经济增长速度降到4%-5%，那么降息或许都起不到作用，届时房地产市场将崩溃。

　　值得注意的是，潘石屹依旧“看不好住宅市场”，他向本报记者透露，SOHO中国依旧会在北京和上海两地投资写字楼物业，但未来拿地速度将放缓很多，将花费更大精力运营旗下现有持有型物业。此外，公司已经定好了租金收益目标，现在不方便透露，但明年超过6个项目都会招租，租金收益将翻几倍增长，预计将超过销售收入。

　　“转型是对的”

　　事实上，SOHO中国2012年8月份宣布转型持有，潘石屹坦言，当时对SOHO中国是一个重大挑战，市场并不看好。

　　而其也曾先后出让上海物业，甚至今年将凌空SOHO也卖掉了一部分物业，获得30.5亿元的现金。

　　9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海和携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。该等物业包括总可售建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。

　　对此，潘石屹解释称，在投资设计上，北京和上海是1：1的，但后来发现上海投资超过了500亿元，所以卖掉了一部分物业。而对于凌空SOHO销售了部分物业的做法，潘石屹称，其实本不想销售，但携程网能够为项目带来更多人流和活动，进而可以促进项目租赁。

　　此外，潘石屹强调，明年基本上已经没有销售，“租金收入会大幅提高，将彻底超过销售(收入)。”

　　本报记者翻阅了SOHO中国的半年报，今年上半年，SOHO中国营业额约47.5亿元(人民币，下同)，同比上升约83%。上半年租金收入约为1.64亿元，同比上升约84%。对比其2013年的半年报，SOHO中国2013年上半年租金收入为0.86亿元，可见租金收益占营收比例相对较低。

　　而对于公司转型后在拿地方面的计划，潘石屹称，跟以前不一样了，会放缓拿地速度，甚至减少拿地量。此外，SOHO中国以后拿地规模也不会像以前那么大，像上海200亿元以上的地块，加上税收，成本将超过300亿元了，账面资金压力很大，这样规模的地块SOHO中国不会拿。“因为我们还是把公司安全放在第一位，净负债率也就要降下来。”

　　“我们转型后是重资产运营，现在账面上有160亿元现金，很快将超过200亿元，净负债率约为17%。”潘石屹称，其实我们心目中的净负债率指标是50%左右。所以，“我们的转型是对的，也是成功的”。