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前4月全国法拍房成交总价731.62亿元 部分房源溢价两倍成交

南昌房地产网-房掌柜 2021-05-17 10:54:31来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]法拍房市场供给和需求均在不断提升,不少投资者涌现进来,但大多数还不太懂其中隐藏的风险。

  近期,深圳楼市调控在持续稳步进行且已初显成效,在这一背景下,法拍房似乎在沉寂一段时间后又悄然升温。但参与司法拍卖房屋是一门专业活,法拍房存在不少风险,购房者如果前期尽调不到位,成交后或会引起不少麻烦。

  转战法拍房

  深圳二手房指导价政策出台后,深圳房价调控效果初显,同时成交量也相对低迷。数据显示,4月份深圳二手房成交为4877套,环比减少28.2%;成交面积为44.01万㎡,环比减少23.3%。

  一位中介人士对证券时报记者表示,成交低迷主要来自两个方面:卖方方面,指导价出来后不少业主不愿意按照指导价出售,因此选择观望;买方方面,买房的人也在以观望的态度等待市场明朗。有些人等不及,直接去参加法拍房拍卖了,“毕竟那儿价格透明,有时候还能捡个漏”。

  一位原本打算在深圳宝安买房的陈先生,去年一路看着房价上涨,最终手里原先准备好的首付已经远远不够上车。他在接受记者采访时表示,深圳二手房指导价出来后,好房源都惜售,很少遇到按照指导价出售的心仪房源。原本他以为自己只有两个选择:要么选择龙岗光明等价格较低的区域,要么降低自己的期望买面积小一点的房子。但是最近在一些中介机构的介绍下,觉得法拍房也是不错的选择,最近也看中了一套房,在准备参与拍卖。

  另外一位资深炒房客石先生,也对记者表示:“法拍房可以关注,我和我几个朋友最近见面都是在聊这些资源和机会的”。他对记者分析道,深圳房价调控预计会持续一段时间,二手房大涨的可能性不大,但法拍房大多数起拍价都低于市场价20%~30%,这样的优惠力度是其他购房渠道没有的,捡漏的空间大、机会多,而且都是现房。他还表示,法拍房有些房源还不错,有时候遇到稀缺房,如优质学区房等,这类房源鲜有业主主动出售,但在法拍房市场或许能碰上。

  法拍房,即“法院拍卖房产”,是指债务人无力偿还债务而被法院强制执行拍卖的房屋。2017年,司法处置全面推广网上拍卖。目前法院委托网络平台进行拍卖的主要平台有淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网等。另外,服务法拍房的中介机构数量也在不断增加。

  法拍房的起拍价一般是市场价的7~9折,流拍之后的二拍、三拍价格会更低,部分房屋还会按照拍卖惯例1元起拍。法拍房市场规模不断扩大,另一主要原因是供给增加。数据显示,2017年,司法处置全面推广网上拍卖,此后法拍房数量由此呈现上升态势,从2017年的24.22万套上升到2019年的47.45万套。阿里司法拍卖平台是法拍房的重要交易平台之一。截至发稿,平台上正在拍卖以及即将拍卖的住宅用房超过145万套,这个数量相当于2019年全国法拍房成交量的3倍。

  日前,瀚海数据研究院发布《2021法拍房拍房行为调查报告》称,2021年1~4月,全国共成交法拍房3.88万套,成交总价731.62亿元,平均折扣8.7折,总报名人数超13.78万人。北上广深四大一线城市成交量均在500套以上,准一线城市潜力大,重庆市成交量甚至突破2000套。

  关注度攀升

  记者发现,阿里司法拍卖平台近期发布的房源围观人数攀升。以深圳为例,5月14日正在进行拍卖的6套房子,其中3套围观人数超过1万,最高达3.3万。但围观者众,报名者却很少。

  一套位于深圳市龙岗区大鹏镇璞岸花园(二期)的房子引来了超3万人围观、193人设置提醒。这套房子由深圳市中级人民法院于3月16日开始拍卖,为期60天。截至发稿,该套房子的拍卖价为624.5万元,相对于评估价780.6万元打了8折。

  近期法拍房的成交溢价屡创新高,也从另一面反映市场的火爆。5月12日,阿里司法拍卖网上,位于杭州御道江河汇流二区的一套房子及停车位以2020万元的价格成交,相对评估价1573.5万元溢价超400万元。这套房子起拍价1元,经过13人109次出手,引来了4.8万人次围观。

  4月20日,“双名校+旧改”等光环加持下,深圳福田八卦岭三套单身宿舍的法拍竞争异常激烈,总价120万元起拍,引来了84人报名,近4万人围观。最终每套平均竞价近300次,最终都以溢价240万元左右成交。成交单价在12万左右,远高于该小区的二手房指导均价7.5万元。

  同样是4月下旬,一套28年楼龄的老小区法拍房,刷新了深圳近年法拍房的最高溢价率。当天1.4万人在线上围观,进行了366次叫价后,把起拍价517万元的莱英花园成交价提高到1505万元,相对起拍价溢价接近两倍,刷新今年法拍房溢价纪录。若把税费等成本都算上,这套房子单价高达16万元/平方米,比隔壁华润城的指导价还高。

  专家:注意风险

  法拍房市场供给和需求均在不断提升,不少投资者涌现进来,但大多数还不太懂其中隐藏的风险。

  中国并购公会信用管理专委会专家安光勇对记者表示,短期内法拍房市场规模会不断扩大。一方面,受宏观经济等因素影响,之前贷款买房的群体收入下降无力偿还房贷,导致更多的房屋流入法拍房市场;另一方面,买房群体收入下降,也会“抱着中彩票的想法”考虑价格变动空间较大的法拍房市场。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,法拍房受追捧除价格较低外,甚至还存在一些群体联盟,低价拿房后再高价卖出,以赚取差价。他表示,如果只是依法参与拍卖就不存在违法问题,但是如果取得房屋后联合中介等渠道哄抬房价就涉及违法了。

  王玉臣还提醒投资者,法拍房有多重风险:1.房产的占有、使用等本身有问题,比如虽然通过竞拍拿下了房屋所有权,但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或家属掌握,导致竞买者买了房子却无法实际使用及处置;2.有些法拍房产权可能有问题,为了尽快变现,在执行拍卖的时候对房子的产权尽调不到位,导致竞买者拿到以后面临无法办理产权的风险;3.对于多重查封、抵押的房产,尤其是不同法院、不同地域的法院实施的,可能会有协同不一致的问题,拍卖后如果有的查封或抵押没有解除,也无法办理产权证;4.原屋主有些可能拖欠大量的税费,比如房产相关的税费,使用过程中产生的暖气费、物业费、水电费等等;5.房屋质量或结构可能有问题,如果没有提前看房,不能及时发现房屋存在的问题,将来交房后会产生不必要的麻烦;6.房子上可能挂有户口无法迁出,国家对户口强制迁出方面目前法律空缺,一些买了法拍房之后户口没法迁入,对于属于学区房的,更要注意。

  由此可见,通过司法拍卖竞买法拍房是一门专业活,尽调做不到位可能最后会引来不少麻烦。由于产权纠纷而诉诸公堂的法拍房案例屡见不鲜,购房者不应盲目跟风。

  部分城市限购

  法拍房之所以存在这么多风险却仍然关注度越来越高,主要是其拥有现房、成熟配套、可贷款、投资潜力大、可捡漏等优势。但安光勇和王玉臣都表示,不看好法拍房的长期发展。

  安光勇认为,宏观经济和人口结构的变化,会导致市场购房需求下降,同时非一线城市“鬼城”的出现,也给刚需购房者提供了不少更低廉的购房渠道。王玉臣则认为,一方面是法拍房本身存在很多风险;另一方面全国各地都在稳房价,限购也越来越严格,不少城市的法拍房也要求具备购房资格。

  据了解,继2017年北京法拍房实施限购之后,上海也在今年初悄然将法拍房列入限购范围。这是上海法拍房首次被纳入限购范围。之后,杭州、合肥、成都、长沙等地也跟进限购法拍房。

  面对西安当下楼市新房难买、二手价高的态势,部分买房人把目光转向原本只是小众市场的法拍房。于是有网友在人民网(603000,股吧)留言板留言“建议把法拍房纳入限购”。当地住建局回复称,将借鉴成都、长沙等地做法,认真予以研究,结合西安实际情况,做好政策储备。

  来源:证券日报

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责任编辑:简艳霖

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