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房地产行业利润率走低成大趋势 房企需避免冲动拿地

南昌房地产网-房掌柜 2021-05-14 09:05:12来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]2021年一季度,剔除数据不全企业,A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元,同比下降16%。

  靠规模增厚净利润的操作似乎没那么有效了,守住25%的毛利率红线也不再是易事。即便是头部房企,也面临着毛利率下降的压力,不少房企正在进一步遭遇盈利能力的“滑铁卢”。

  《证券日报》记者根据WinD统计数据梳理发现,2021年一季度,剔除数据不全企业,A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元,同比下降16%。另据《证券日报》记者整理的近10年数据显示,这124家房企的一季度盈利峰值出现在2019年,彼时其归母净利润合计为384.5亿元。也就是说,今年一季度,A股上市房企比2年前出现峰值时少赚了约190亿元;平均每家公司的归母净利润也降至1.6亿元,比2年前低了一半。

  “房地产行业整体利润率下降,利润回归到正常水平是一个趋势。此前,房地产行业通过土地升值房价上涨,来收获较高的利润率,而目前由于土地价格较高,房价调控限制等原因,房地产行业毛利率下降。”在2020年业绩说明会上,朗诗地产董事会主席兼执行董事田明向《证券日报》等媒体表示,这对房企的要求越来越高,不能有软肋和短板,任何一个环节控制不好都会导致毛利率受到影响。另外,他强调,土地红利已经没有了,容错空间越来越小,企业需要依靠精细化管理提升利润率,例如在内部缩减成本等。

  毛利率下滑成趋势?

  众所周知,房地产行业经营层面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些费用,其中土地成本占比较高,因此销售单价的高低几乎决定了一家房企的利润空间。《证券日报》记者与多家房企高管交流后获悉,一般大型房企都将“毛利率达到25%、净利润率超过10%”视为红线,若在拿地测算中达不到这一水平线,则会考虑放弃竞拍。

  根据A股房企2021年一季度的表现,分层级来看,在124家上市房企中,销售毛利率超过25%的有71家,占比57%,2020年则为85家,占比69%;超过30%的有57家,占比46%,2020年则为67家,占比54%;超过40%的有31家,占比25%,2020年则为30家,占比24%;在10%-25%区间的有39家,占比31%,2020年为28家,占比23%。

  不难看出,以往跻身高毛利率水平梯队的成员正在降档。“主要受土地成本提高影响,前期高地价项目进入结转期,推高了营业成本,导致盈利空间进一步受到挤压。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水向《证券日报》记者表示,同时,“房住不炒”政策持续,一线、二线热点城市限价政策抑制了溢价,企业盈利空间受到限制。此外,受新冠肺炎疫情和宏观经济影响,所持物业的收入和净利润表现仍待恢复。

  同策研究院资深分析师肖云祥亦有类似看法。他向《证券日报》记者表示,毛利率下行是多方因素造成的,房企目前结转的项目,大多是在一两年前拿的地,拿地成本较高;同时,近年来房企融资成本进一步提升;各主要城市执行严格的限价措施,自然导致房企盈利能力下滑。

  “行业毛利率下滑趋势短期仍会持续。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,一方面上述高溢价土地尚未全部完成结转;另一方面,从目前集中供地的实际情况看,在土地溢价率下降的同时,其他配建需求不断增加,房企短期的土地、建设成本并未大幅降低。整体上看,预计房地产行业毛利率水平短期保持下滑,中期小幅回升,长期稳定在中等水平。

  房企需避免冲动拿地

  “要改变思想认识,行业利润率走低是大趋势,土地红利时代早过去了。”某头部房企掌舵人向《证券日报》记者直言,不要想着赚“大钱”,要学会省“小钱”赚“小钱”。

  事实上,近期多家房企的高管在与《证券日报》记者沟通时表示,相比过去粗放型的管理,现在地产行业整体精细化程度在提高。比如,过去对于样板间成本控制并不严格,一旦老板看了说不满意,立刻拆了重新装修,但现在每笔支出费用都要报批后严格落实,也就是基本上很多房企都实施了全面预算管理制度,以管控成本支出,节省每一笔“小钱”。

  当然,开发商最大的成本支出依旧是拿地。要想缓解毛利率水平不断下滑的情况,首先要“理性拿地,加强城市研判精准性,精准投资保证盈利空间。”刘水向《证券日报》记者表示,更要优化产品,赢得口碑与市场。另外,要进行数字化赋能管理,从各角度优化内部管理,实现高效运转和成本控制。

  在潘浩看来,行业已经进入管理红利时代,成本管控能力将是对房企盈利能力的较大考验,包含土地成本、建设成本以及融资成本等,一些擅长高举高打的房企将面临更艰巨的挑战。

  “不要冲动拿地,要降低拿地成本;拓宽融资渠道和方式,通过多元、创新的融资手段,降低融资成本;提高自身运营效率,未来高周转对于大多数房企而言应该是标配。”肖云祥向《证券日报》记者直言,同时,房企需要开展多元化经营,转型盈利能力强的多元化业务,本身可以获得更高的投资回报;另外,产业能力的优势也可为降低拿地成本产生正向影响。

  “目前位居第一梯队的房企具有较大规模优势,且多数保持稳定增长的趋势,行业集中度加剧趋势将长期保持,梯队之间的内部波动会有,但跨梯队的跃进则不易在头部梯队出现。”潘浩认为。

  “城市布局合理、产品与城市匹配度高、运营能力强、拥有多元拿地和融资优势的企业,盈利空间更加充足。”刘水向《证券日报》记者表示,长期来看,房地产长效机制建立,房企毛利改善空间有限,但受运营能力、融资能力、品牌影响力等因素影响,行业毛利率表现为结构性变化。

  来源:证券日报

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责任编辑:简艳霖

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