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年度洞察•房企篇 | 2019年赴港IPO成功的6家房企

来源:掌柜财经  陈佩 欧帅 南昌房掌柜  2019-12-26 17:22:18
[摘要]在这个“寒冬”更好地“活下去”, 2019年赴香港联交所IPO成不少房企今年KPI的重头戏。

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  随着融资渠道持续收紧、房企融资成本不断上升,行业集中度不断提升,房企生存境况愈发窘迫,为追求规模化扩张,在这个“寒冬”更好地“活下去”, 2019年赴香港联交所IPO成不少房企今年KPI的重头戏。

  临近年末,掌柜财经特策划“看见·趋势”2019年度地产洞察专题,回顾过去一年房地产大小趋势变化。本篇盘点2019年赴港IPO成功的房企,据房掌柜统计,2019年赴港IPO成功的房企有6家,包括德信中国、银城控股、中梁控股、新力控股、天保集团、中环控股,同比去年9家减少了3家。

  01

  德信中国敲响2019赴港IPO房企第一声锣

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  今年第一个赴港IPO成功的房企来自杭州一家成立于1995年的企业——德信中国。

  这家企业深耕杭州,布局长三角热门城市。经过23年的发展,通过深耕浙江省、布局长三角地区及全国主要枢纽城市,逐渐成为浙江省领先的综合型房地产开发商,并树立了开发物业“杭派精工”的特色品牌形象。

  德信中国旗下有四大不同住宅物业系列——高层住宅、多层住宅、排屋、迭墅和合院,以满足目标客户的需求和偏好。

  此外,德信中国亦开发集写字楼、社区中心、酒店式公寓、酒店和其他配套设施于一体的多用途综合楼项目,作出售及长期投资。

  德信中国成功上市,与充足的土储密不可分。截至2018年11月30日,德信中国土储规划总建筑面积约为693.39万㎡,其中约589.87万㎡位于浙江省。

  在这其中,杭州、温州、湖州是重点布局阵地,三地土储总建筑面积分别为140.20万㎡、134.89万㎡、97.56万㎡,分别占比20.3%、19.5%、14.1%。

  据了解,德信中国在16个城市有107个物业项目(包括合营及联营持有的项目),已竣工33个,建面约52.38万㎡;在建61个,建面约559.19万㎡;规划中13个,建面约81.81万㎡。

  根据行业报告,2017年按浙江省全部11个地级市的住宅物业合约销售总额计算,德信中国省内排名第5,市场份额为2.2%。2014-2018年,德信中国连续五年获得中国房地产百强企业称号,排名分别为75位、74位、72位、63位。

  2018年9月18日,德信中国就已向港交所递交了IPO上市申请。

  时隔近半年,德信中国于2019年2月26日在港交所敲钟上市,成为2019年首家赴港上市房企,股份代号“02019.HK”,巧妙呼应今年年份。当天9点半开市,德信中国报每股2.81港元,较发售价涨0.36%。

  德信中国全球发售约5.32亿股,其中香港发售数目为1690.6万股,占比10%;国际发售5.15亿股,占比90%。每股发售价2.8港元,每手1000股,预计净筹13.73亿港元。

  在招股书中,德信中国坦陈,一二线热点城市快速发展,导致土地成本增加,公司目前不但没有足够的财力扩充土地储备,甚至现有物业开发所需资金也告紧缺。

  因此,这13.73亿港元里,将有60%(约8.23亿)用作开发若干现有物业项目的开发成本;约30%(约4.12亿)用于目前经营和扩展业务、收购土地储备;剩余10%(约1.37亿)将用作一般公司及营运资金用途。

  02

  银城国际敲响2019赴港IPO房企第二声钟

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  继德信中国之后,银城国际接力,敲响了2019年房企上市第二股钟声。

  追溯银城国际的发展史,其前身是银城地产,1993年成立于南京,1996年首个绿色住宅项目“九九公寓”在南京面世,同年开始进行物业开发业务。2001年12月,银城地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司。2018年1月8日,银城国际控股有限公司成立。

  自2002年起,银城国际连续16年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一,并于2017年排名第二。2018年,银城国际在中国房地产百强企业中排名93,并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。

  银城国际提供高层住宅、多层住宅和低密度洋房3类产品,面向全年龄段客户。其中,有【颐系列】、【尚系列】、【致系列】、【中系列】、【和系列】,分别针对年长客户、年轻客户、中等收入家庭、改善型客户、高收入家庭。

  银城国际土储主要分布在长三角地区,尤其以江浙两省为主。根据聆讯资料,截至2018年11月30日,银城国际土储规划总建面约3437055 ㎡。

  银城国际在8个城市有31个物业项目,已竣工3个,建面约181790 ㎡;开发中项目建面约2321448 ㎡;规划中项目建面约933817 ㎡。其中,南京、无锡和镇江三地的土地储备总建面分别为1443893 ㎡、722514 ㎡、429874 ㎡,分别占比42%、20.9%、12.5%。

  就数据来看,开发中和规划中项目建面大幅超过已竣工项目建面,二者占比92.18%,已竣工的总建筑面积占比过小,给公司带来的效益相对有限。开发中项目不能确保在短期内竣工及交付,银城国际在可预见的未来收益也充满不确定性。因此,可以预测,银城国际短期内收益并不会出现较大幅度上升,甚至不排除收益继续下降的可能。

  且银城国际不像大多大中型房企一样拥有建筑施工能力,只能将物业开发项目的施工工程包给第三方施工承包商,目前,第三方施工承包商已成为银城国际的主要供应商。

  而拥有建筑施工能力,尤其是建筑技术创新,是品牌房企比拼竞争力的重要因素。依赖第三方施工承包商,无疑给银城国际带来了隐患(不能保证任何第三方施工承包商没有缺陷,或能满足质量和服务要求;若需扩张到其他地理位置,可能也无法找到足够数量的合格第三方建筑承包商)。

  2018年6月30日,银城国际总流动负债高达163.91亿元,其中银行借款达88.87亿元,经营活动所产生的现金流净额为-16.26亿元。这对于公司的日常业务运营、新项目的开发以及中长远战略都造成负面影响,情形不容乐观。

  上市之路迫在眉睫。

  2018年9月12日,银城国际向港交所递交招股书;2019年2月21日,通过港交所聆讯;2019年3月6日,终于港交所上市,股份代码“01902.HK”。

  全球发售约3.54亿股,其中香港发售1448.6万股,国际发售约3.4亿股;发售价为每股2.38港元,每手2000股,预计净筹7.705亿港元。其中,约60%(约4.62亿)的款项将用于发展公司物业项目;约30%(约2.31亿)的款项将用于偿还借款;约10%(约0.77亿)的款项将用于一般营运资金用途。

  首日挂牌,截至9时20分,跌0.84%,报价2.36港元,成交额398.66港元。

  03

  TOP20上市遗珠中梁控股创“3年奇迹”

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  第三家上市房企说来也巧,从百亿做到千亿业绩,仅仅用了3年时间。

  1993年成立于温州的中梁控股,2016年将总部迁于上海,3年时间跑进行业前20,跨入千亿阵营,近三年年复合增长率超70%,因而得名“小碧桂园”。

  成功关键一环在于其独具特色的阿米巴管理模式。

  凭借着阿米巴生态系统,中梁控股迅猛发展。境内附属公司从2016年的223家增长至2018年的839家,同期雇佣人数达到1万人以上。

  2016~2018年分别拿了63、119、221块地,连续三年获得中国房地产成长性10强企业。2019年,中梁被评为中国房地产企业前20强及中国房地产企业发展潜力前10强。

  中梁控股旗下主要有【香】、【御】、【国】三种产品,分别对应新古典、新古典和别墅、新现代三种风格类型,深受市场欢迎。

  在战略布局上,中梁坚持“根植长三角、布局全国、辐射五大核心经济区”的布局思路。此前中梁的重心在三四线城市,截至2018年12月31日,该公司全部221宗地块中,53宗位于二线城市,125宗位于三线城市。

  2018年后,三四线市场发生变化,中梁也改变了布局结构,加大对省会和重点二线城市的布局。在这一过程中,中梁逐渐走出温州和浙江市场,将触角伸到了全国。

  2019年,中梁新进西安、天津、大连、南京、南昌、福州和贵州等全国重点二三线及省会城市。目前中梁正发力和深耕福州、南宁二城,它们是东南地区的两大省会和中心城市,还分别是21世纪海上丝绸之路重要的沿线和门户城市。

  截至2019年3月31日,中梁土储规划总建面约3890万 ㎡,在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角,中梁的土储占比45.4%。

  2018年11月12日,中梁正式在港交所递交招股书,最后一家未上市千亿房企开始抢滩资本市场。2019年5月14日,中梁上市资料显示“失效”状态。仅三天后,中梁火速更新材料继续排队上市。

  6月26日,中梁通过港交所聆讯。7月16日上午9时30分,中梁董事长杨剑在港交所敲响了上市钟声,股票代码为“02772.HK”。中梁控股的上市也标志着中国房地产20强企业全部上市完成。

  首日挂牌,发行约5.3亿股(香港公开发售5331.1万股,国际发售6.45亿股),定价5.55港元/股,每手500股,预计净筹27.73亿港元。

  其中,约58.6%(约16.25亿)将用作现有物业项目或项目阶段开发的建筑成本;约31.6%(约8.76亿)将用作偿还绝大部分信托贷款;约9.8%(约2.72亿)将作一般营运资金之用。

  交易平台显示,7月16日,中梁控股暗盘开报5.55港元,与上市价持平,高低分别见5.59港元/5.3港元,收报5.46港元,较上市价低0.9港元或1.6%,成交322万股,涉资1750万港元。

  04

  “黑马”新力资金承压上市筹钱,成地产圈新贵

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  比起前几个老资历的上市房企,来自江西南昌的新力显得有点儿年轻。2010成立的新力,今年刚刚10岁,10岁这年的生日礼物很特别——港交所IPO成功。

  也正因此,新力北被誉为地产圈的一批“黑马”,最年轻的地产“新贵”。

  新力控股以江西南昌帝泊湾项目为起点,经过近10年的营运,逐步发展成为江西最大的地产开发商,并拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市及其他高增长潜力地区,2017年新力将总部迁至上海。

  新力住宅物业分为「湾系」、「园系」和「悦系」三大系列,分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。

  截至2019年7月31日,新力土储规划总建面约1500万 ㎡,有110个项目处于不同开发阶段,其中41.5%的土储位于大本营江西省,34%位于发源地南昌。

  据中国房地产指数系统资料,按综合房地产开发能力计,新力在2019年度中国房地产开发商前100强位列第31。据中国房地产业协会资料,新力在房地产开发企业 500强中位列第39。

  成立十年就能登陆港交所,与其高周转模式密不可分。公开资料显示,新力控股项目实施“120天启动开发、180天达到预售标准”的策略。

  高周转的模式,使新力背负了极高的负债压力和现金流压力。2016-2018年,新力的净负债率分别为190%、270%、240%。此外,2016年、2017年,新力经营活动产生的现金流量净额分别是-20.37亿、-65.48亿,至2018年才转正为17.24亿。

  面临巨大的资金压力,新力自然会转向上市,吸取更多资金。

  2019年5月24日,新力向港交所正式递交招股书,开启IPO之路。10月23日,新力控股通过港交所聆讯。11月15日,新力控股正式于港交所挂牌上市,股份代号“02103.HK”。

  新力面向香港、国际发行合计约5.29亿股,每股发行价3.98港元,最高募集资金约22.769亿港元。

  其中,募集资金的60%(约13.66亿)用于现有项目开发建设,包括物业开发项目的建设成本;同时,该笔资金的30%(约6.83亿)用于偿还项目发展的部份现有计息借款,以及剩余10%(约2.28亿)用于一般营运资金。

  新力上市首开3.98港元,成交量3015.10万,总市值140.47亿。

  05

  京津冀龙头房企天保急奔赴港IPO,融资需求迫切

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  目光投向北方河北省,这里诞生了一家上市房企——天保集团,也是今年第5家赴港IPO成功的房企。

  天保是一家位于中国河北省涿州市的房地产开发商,创建于1984年,是涿州数一数二的知名企业,也是京津冀区域龙头房企。天保以建筑承包业务起家,后将业务扩展至房地产开发。

  据弗若斯特沙利文资料,2017年,就建筑合同收益而言,该公司为涿州最大的私有建筑公司,占河北省市场份额的0.24%。就物业销售收益而言,为涿州第五大房地产开发商,占河北省市场份额的0.1%。

  截至2019年8月31日,天保拥有包含20个房地产项目的多元化组合,包括18项住宅、1项投资物业及1间酒店。其中7个项目位于涿州,13个项目位于张家口。

  天保土储总建面约1989.289万 ㎡,分别位于河北涿州(占比14.6%)及张家口(占比85.4%)。其中4.3%是已竣工物业,总建面约86007.2 ㎡;48.4%为在建物业,总建面约961507.2 ㎡;47.4%是待开发物业,总建面约941774.5 ㎡。张家口是天保未来房地产业务的布局重点。

  虽然天保2001年就涉足房地产,但地产业务在总营收的占比并不突出,房地产开发业务2016至2019年的收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元,分别占总营收的9.7%、22.8%和25.0%。与同区域房企隆基泰和比较,至今仅4亿规模的天保甚至可以说原地踏步。

  据招股书,2018年天保总收益16亿,同比上涨33.3%。与此同时,净负债率也由2017年的1.8%骤升至2018年的41.4%,激涨39.6%。

  2018年天保同期银行借款更是同比增长315.45%。截至2019年4月30日,公司的资产净值也由2018年年底的16亿元大幅减少至3.9亿元。

  此外,这家涿州知名企业,还在2015年被人民网曝光曾涉及轰动一时的“巨款拖欠案”,这一事件至今仍对天保产生负面影响。

  上市成了更为紧迫的任务,今年5月,天保向港交所递交IPO申请。10月22日,天保集团通过港交所聆讯。11月11日,天保集团敲钟上市,股份代码为“01427.HK”。

  全球发售2亿股,公开发售2千万股,定价2.5港元/股,每手1000股,预计净筹4.17亿港元。

  募集资金的50%(约2.28亿)将用于增加土地储备,约20%(约0.91亿)用于在建房地产项目与未完成合同金额中的建筑项目,余下10%(约0.46亿)将用作营运资金及一般企业用途。

  首挂开报2.5港元,与上市价2.5港元持平,市前成交404万股。暗盘高收2.63港元,高于上市价5.2%,每手赚130港元。

  06

  中环控股借壳上市,成今年最后赴港IPO成功房企

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  和上面几家房企上市路径不同的是,来自安徽的中环控股选择借壳上市。

  安徽中环控股集团公司是一家涉足房地产开发、商业运营、资产管理投资、文化传播、物业管理服务等不同产业的多元化投资集团公司,2004年成立,总部位于合肥市经济开发区。先后开发了“中环·国际大厦”、“中环·东方名景”、“中环·凯悦”等楼盘,2008年,中环开发了合肥市经开区翡翠湖畔约70万 ㎡的城市融合体中环城项目。

  迄今,中环控股已经成为一家涉足房地产开发、商业运营、文化产业、智慧物流、绿色建筑、康养农业等六大产业的控股集团公司,总资产超百亿元;在地产开发业务上已形成6城35盘的布局。

  在企业发展路径的选择上,中环控股董事局主席余竹云更倾向于企业要多元化发展,保证企业在面对社会经济、政策环境变化时能够做到快速调整。余竹云表示,公司未来的大方向是每一个板块做轻资产,遵循轻资产占七成、重资产占三成的大原则。

  被借走的“壳”名为泓盈控股,股票代码为“01735.HK”。

  泓盈控股是一家在香港从事建筑工程的企业,包括于香港承接地基工程、上盖建筑工程及其他建筑工程。

  今年8月8日,泓盈控股原大股东徐帼英及其子女吴志斌、吴颂恩等人,以每股作价2.1212港元现金将其控制的75%公司股权售予余竹云,总交易金额约4.2亿港元。8月16日,泓盈控股发布公告称,安徽中环控股集团董事长余竹云以4.2亿港元收购公司75%(约1.98亿股)的股份,成为泓盈控股新实控人。11月14日,上市公司泓盈控股更名为中环控股。

  12月3日,中环控股在香港金融大会堂举行开市仪式,当日13点整,余竹云敲响了港交所的特大铜锣,标志着中环控股正式开市。

  开市当天,中环控股午后成交活跃,股价直线拉涨,收涨27%;12月4日股价继续上扬,截至13时37分,涨24.74%,报价8.42港元,成交额799.1万。

  掌柜财经获悉,2019年,深交所、上交所暂未有房企上市。

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责任编辑:梁珮瑜

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