高龄住宅普遍面临老化问题 老旧小区改造2.0版怎么做？

　　1月23日北京市政协十三届四次会议的小组讨论中，老旧小区改造问题成为委员关注的焦点。截至目前，北京市核心城区老旧小区占比很大，“高龄”住宅普遍面临老化问题，停车棚、垃圾站、加装电梯等公共设施也面临“更新”需求，民生工程建设势在必行。“老破小”需换新颜，然而在实际操作过程中，却遇到诸多难题。由此也更需要“如何改”、“怎么改”的声音。

　　资金从哪来?

　　可设立政府投入专项基金

　　近两年，“老旧小区改造”成为民生热词，每年的政府工作报告皆有所着墨。

　　今年的北京市政府工作报告提出，要大力实施城市更新行动。以街区为实施单元，注重城市设计，创新政策机制，鼓励引导各方力量参与，实现利益共享、多方共赢。抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改造，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改造。

　　老旧小区整治与改造是重大的民生工程和发展工程。对于北京市而言，还关系到其“四个中心”的建设与形象、“疏解整治促提升”等问题。

　　北京市政协委员、中央民族大学教授杨筑慧指出，作为一个超大型城市，北京市有近万余功能性居民小区，这其中包括了许多老旧小区。这些老旧小区成因复杂，如有的由棚户区改造而成，有的是商用小区，还有的为国家、市、区企事业单位小区，所归属的管理部门或单位各异，且层次不同、建成年代前后不一，这一定程度上带来管理方面的困难。

　　与此同时，它们普遍面临着房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能等问题，如设施陈旧(包括自来水管、暖气管、电梯、照明电线、下水管道、煤气管道等老化、腐化)，防水层、隔热层失效，墙体内外脱落渗水、铁制品锈迹斑斑，窗体、阳台变形，等等。诸如此类问题层出不穷，并随着时间的推移越来越频发和严重，极大影响了居民们的生活质量和认同感。

　　为此，相关部门也将老旧小区的整治与改造工作提上了重要日程。北京市先后出台了《2020 年老旧小区综合整治工作方案》、《北京市老旧小区综合整治工作手册》、《北京市十四五时期老旧小区综合整治规划》、《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020)》等文件，并拨付住宅专项维修资金进行老旧小区的整治与改造工作。但即便如此，也远远不能满足当下如此之多老旧小区所面临的困境和难题，其中最主要的原因仍是长效资金的缺乏和有力支撑。

　　在杨筑慧看来，尽管有的老旧小区有物业费、公共维修基金，也有一些专项资金支持，可杯水车薪。另，有的老旧小区归属中央和国家企事业单位，北京市的专项资金却又不能利用于这些小区，但单位的拨款或专项资金又不能用于家属区的修缮，同时街道的资金也不能用于老旧小区的改造或设施维修。一方面是居民日常生活需要维系，另一方面是资金的短缺，其中的张力和瓶颈显而易见。

　　为此，杨筑慧建议，应该设立由政府投入的老旧小区维修专项基金，针对在京所有老旧小区(包括国家或中央部门所属企事业单位老旧小区)相关改造或修缮项目提供资金支持;鼓励社会捐赠与合法集资;引入社会资本，由此形成物业费、公共维修资金、政府专项维修基金与社会资金多渠道的合力，让社区民众能够真正感受到改革开放成果的获得感，真正实现社区管理与治理的长效机制。

　　居民不支持怎么破?

　　粗放化管理要不得

　　作为老旧小区治理的重点，北京大部分“高龄”住宅集中在城六区。2020年，北京核心区启动了大范围的老旧楼房更新改造施工，但在具体操作过程中，却遇到很多问题，特别是老城更新改造中涉及到老居住区楼房水管更换，遭到很多居民的抵制。

　　此项民生工程由政府出面组织，单位出资金，为什么好事却办不好呢?北京市政协委员、北京歌华文化集团副总经理陈工称，通过调查发现，有些老旧小区在组织实施中，缺乏前期宣传动员工作，住户不理解不合作;施工开始后，施工组织混乱，工期安排一拖再拖，停水、噪音、粉尘污染严重，居民生活影响大，时间长，有的先开工的居民承诺一到两周的工作竟然进行了近两个月。

　　除此之外，施工队伍并不整齐，很多小工是临时招聘来的，缺乏岗前培训，拆除家具、地面、墙面、水管等不规范，有的破损严重;施工中沟通不畅，出现楼下管道已拆除，但楼上仍可以用水，进而污水直接灌到楼下的事时有发生;所更换的厨房、厕所洗手池、冲水马桶、地砖瓷砖等，材质和尺寸有的不尽如人意，造成返工或者引来居民不满抱怨。

　　在施工过程中，楼道、院子到处都是堆放的物料，拆除的废料，屋里屋外、楼上楼下，到处都是粉尘、杂物，老人、孩子走路都不安全。很多居民只好临时搬出去，在附近旅馆居住，或者借住到亲戚家，但由于工期延长，增加了不少成本费用。

　　“这反映出在组织实施工程改造过程的一刀切、粗放化等问题。”为避免此类问题再发生，陈工建议，在施工招标中，不但要重视总包，也要关注分包。一般中标的是资质良好的大型建筑装修公司，但施工过程中，操作的都是分包的小公司或者是包工队，甚至是刚招聘来的农民工，缺乏入职培训，与居民沟通不畅，容易形成矛盾。

　　此外，要统筹规划老旧居民区楼宇的更新改造工作，对不同楼龄的楼宇根据实际情况分批分类处理，一区一策，调动各方积极性，分步实施。比如：50年以上的老楼以整体改造、搬迁重建为主;30-50年的老楼按楼龄和实际设施损坏程度优先安排更新关键设施设备;而30年以下的楼宇，则以年度检修、重点部位更换为主，尽量不做大范围入户拆改及管道更换工作。

　　简易住宅楼怎么有机更新

　　坚持问题与需求导向

　　北京市政协委员，石景山区信访办督查督办科科长杨朝霞在今年两会期间，则特别提出“简易住宅楼”有机更新。

　　去年7月，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会及北京市财政局联合下发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(以下简称“《意见》”)，明确北京各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可拆除重建，尽量补齐厨房、卫生间等生活设施，适当增加居住面积。

　　《意见》主要针对建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

　　杨朝霞称，目前简易住宅楼主要存在三大问题：一是现有条件及改造需求与政策要求不相符，无法单独纳入老旧小区改造工程;二是公共区域改建、共用设施设备维修等方面意愿难以达成一致，付费享受服务的意识不强;三是设施老化、居住条件差、无物业企业、产权单位管理不完善等问题凸显。

　　因此，简易住宅楼有机更新要坚持问题导向和需求导向。杨朝霞指出，在标准设置层面，要加强科学规划更新体系建设。建议将简易住宅楼列入《北京市老旧小区改造整治菜单》，加大资金投入力度，有计划地进行更新提升。在指导规划制定和实施方面，充分考虑整体环境、配套设施及是否满足公共卫生防疫要求等因素，建立契合简易住宅楼特点的改建评价指标体系。

　　在资金保障层面，应建立“三金”保障机制，即基础设施保障基金、失管维修基金、应急保障基金，提高“接诉即办”效能。以“应急保障基金”为例，受财政资金管理限制，部分突发事件的处理资金无法及时落实，导致群众诉求无法快速及时回应解决，也严重影响了投诉处理效率。建议市、区政府设立应急保障基金，并将支配权下放至各街道，用于突发事件的快速处理，提高各区12345热线接诉即办的能力和效率。

　　来源:北京商报