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上半年土地市场升温 积极财政如何平衡土地依赖

南昌房地产网-房掌柜 2020-08-05 11:18:52来源:房掌柜 整理
[摘要]8月3日,北京公开出让两宗地块,总成交额达148.93亿元。

  8月3日,北京公开出让两宗地块,总成交额达148.93亿元。根据北京市公共资源交易服务平台数据显示,截至2020年8月3日,北京今年已完成24宗土地使用权交易,交易额达718.27亿元。上海土地市场网站数据也显示,截至7月底,上海拍出住宅地块多于往年。

  从全国范围来看,不止一线城市土地市场热闹。根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》,今年上半年,全国100个城市居住用地成交面积和土地出让金均超过去年同期。

  在各地宏观经济承压状态下,此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定,防范了各地固定资产投资失速的风险。但同时,地方财政如何平衡土地依赖,也是挥之不去的老问题。

  上半年地价呈“倒U型”走势

  根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》(下称“报告”),2020年上半年,全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米,超过去年同期规模,同比增长2.6%。在土地出让金方面,统计数据显示,今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。

  “受疫情影响,一季度土地交易行情非常弱,这和土地交易工作停滞或暂缓等有关。到了二季度土地交易市场放开,房企为加快完成年度土地储备工作,积极拿地,带动了土地交易市场的活跃。上半年地市交易规模超过去年同期,说明地市在企稳,成为房地产市场率先复苏的指标。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  从城市来看,报告显示,北上广深4个一线城市居住用地价格为16671元/平方米,同比上涨10.1%。今年上半年的地价走势呈现了倒U型走势。

  以北京为例,贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者,北京本轮地价上涨主要是成交结构因素影响,一方面不限价商品房地块数量占比较大,另一方面多宗优质地块陆续成交。

  同策研究院研究总监宋红卫也告诉记者:“今年出现了很多优质地块,吸引房企参与,这也是今年一些地块成交价比较高的原因。而且去年下半年很多地块都主要在城市外围,所以很多房企拿地力度下降,这也意味着2020年是很多房企的补仓时间点。加之从传统房企拿地节奏来看,上半年拿地的比例比较高。今年受疫情影响,企业融资也有所松动,部分城市在地块限制上也有调整。这多方面的原因下,导致了今年上半年土地交易市场是比较热的。”

  今年2月以来,多地政府出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件等供给端支持政策。如无锡市出台了针对房地产企业的十七条救助政策,引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长;已经领取施工许可证范围内的楼栋,企业可提前申请拨付重点监管资金,完成25%以上投资额即可申请预售等。

  土地财政依赖待破

  值得关注的是,根据报告,从全国百城居住用地出让金收入排序看,今年上半年增速最快的 9 个城市均为三四线城市或地级市,分别为南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳。此类城市上半年土地出让金收入增速较快,均超过了100%的水平。

  “出现此类情况并非偶然,其客观反映了三四线城市的压力。”严跃进表示,在疫情冲击下,今年上半年各类三四线城市复产复工节奏相对慢,财政收入面临一定压力。加大土地推介、积极供应土地,有助于在活跃地市的同时,促进地方财政收入的稳健,有助于保增长。

  基于上半年特殊的社会经济背景,此类卖地动作并无不妥。但如何减少对土地交易的依赖,是下半年地方政府的重要课题。

  “土地财政是不可持续的。” 宋红卫直言,土地上涨导致整体商务成本上升,对于实体企业是有挤出效应的。在某一阶段靠土地是可以理解的,但长期来看,还是要通过减负降税、金融支持、提高营商环境等多方举措支持实体企业,避免热钱过多地进入房地产,这也需要一个过渡的环节。

  许小乐也表示,今年以来,中央层面提出并多次强调“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”,经济增长将主要依赖内在需求增长,刺激消费需求,重塑国内产业链。在此背景下,数字经济、智能制造、生命健康等战略新兴产业将迎来快速发展,地方政府宜抓住此窗口期,通过招商引资、内部培育等方式大力发展符合自身特点的新兴产业,逐步实现就业、税收等规模经济效益。

  同时,通过产业培育、居民消费等内在增长极增加财政收入。在确保不发生系统性风险的前提下,加快政府债券发行使用,尽早发挥债券资金使用效益。在财政资金利用上,要突出重点、提质增效,盘活存量资金、加强预算执行管理。

  房价以稳为主

  地价的升温会否导致房价有所上涨?从稳定预期的角度看,各地后续还需要在稳地价等方面做更细的工作。

  许小乐表示,从北京商品住宅成交量来看,截至7月,北京商品住宅成交量同比仍下降,成交价也未显著上涨,可见土地市场热度并未引起市场明显波动,市场价格整体以稳为主。

  “房住不炒”也在今年被多次强调。7月24日召开的房地产工作座谈会也重申,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。强调因城施策,全面落实城市政府主体责任,并实施好房地产金融审慎管理制度,防止资金违规流入房地产市场。

  7月以来,深圳、杭州、宁波、东莞等城市也已收紧房地产调控,保障刚需群体,补漏洞抑制投资投机行为,促进市场回归理性。

  严跃进也表示,下半年房地产调控的基调是明确的,即要时刻绷紧房地产调控这根弦。“稳地价、稳房价、稳预期”的工作思路不变,客观上要求后续调控工作常抓不懈。从土地市场的稳定发展角度看,地价上涨过快城市势必需要积极管控,尤其是要严查违规资金进入购地市场。

  来源:北京商报

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责任编辑:陈洁

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