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【掌柜财经】十大房地产乱象警告:买房技巧千万条,小心谨慎第一条

南昌房地产网-房掌柜 2020-03-19 10:34:37来源:掌柜财经 韦佩伶
[摘要]专业律师教你规避开发商套路。

买房,是不少人生活中的“头等大事”。然而,楼盘质量、虚假宣传、“阴阳合同”等套路乱象丛生,给购房者置业之路蒙上阴影。

又到一年一度3·15,房掌柜|掌柜财经特别策划专题『藏在房子里的套路,你中招了吗』,本篇聚焦开发商卖房十大乱象,特邀北京市盈科(深圳)律师事务所郑博恩律师进行深入法律解读,教你如何规避开发商卖房套路,希望你永不被套路。

01花样质量问题刷新观众下线

质量安全是房屋的第一条生命线,然而近些年因房屋质量堪忧引发的维权屡见不鲜。

2019年,广州的万科尚城因房屋质量被业主列举“7宗罪”,包括排水管漏水、厨房未做防水、纸质天花板、电线安装不规范等问题。业主与万科沟通后,万科虽做出整改回应,但事情并未得到解决。

万科纸质天花板.jpeg

纸质天花板

无独有偶。2019年,深圳鹿丹村旧改中海天钻项目因“墙体开裂”被业主投诉。一开始,小区仅是受到附近水泥厂的噪音影响,不久后,小区楼房外墙出现大小不一的裂缝,不少小区业主担忧房屋质量会危及生命安全。

中海墙体开裂.jpg

墙上的裂缝

郑博恩律师:两个案例中的情况已经属于“房屋主体结构质量不合格”的情形。

对于房屋主体结构质量不合格,根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

所以,这种情况下业主可以选择和开发商解除合同,也就是退房,并且要求赔偿损失。

02捆绑销售只为利益最大化

一些开发商为了利益最大化,捆绑车位、地下室销售,让购房者不得不买。

2020年3月10日,南宁五象·澜庭府因捆绑销售高价车位被市场监管局点名。2019年12月,业主甘先生以1.2万/㎡的价格买下该小区一套房。然而签订购房合同时,他被要求交5万的人防车位预约金,最终被迫签了20万购买人防车位的预约确认单。而实际上,产权车位未取得预售许可证,人防车位依照法律也不能进行销售。

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地下室小房也是捆绑销售的重灾区。2017年,张华先生以八十多万购买了江南鸿郡小区的一套三居室。原本2017年10月便可交房的张华却被开发商告知必须购买地下室小房才可以拿到房门钥匙。张华认为购买地下室的费用过高,不愿购买。并且,在张华的认购协议中,并没有注明购买地下室的条款。

捆绑销售.png

郑博恩律师:根据《合同法》第五十四条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”对于被捆绑购买的车位,属于可撤销的,业主可以申请撤销该合同。但是需要注意的是,撤销权有一个除斥期间,通常为1年,否则无法主张撤销。

03巧立名目收取额外费用

除收取合同约定的购房款,一些开发商甚至巧立名目收取额外的费用。“服务费”、“指标费”、“团购费”……各种费用闻所未闻。额外收取的费用一般转入个人账户,不开具任何收据或发票,消费者实际支付的房产总价远高于合同价格及住建部门的备案价。

2017年,西双版纳玖沐雨林项目因无证售房、违规收取3万元定金及3万元“团购费”被业主多方投诉。然而,开发商却表示购房时交的定金可退,但3万元“团购费”却无法退还。最终该项目仅被罚款3万元。

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湖北襄阳的时代天街也曾因收取“团购费”传出负面新闻。2018年,杨女士在购买时代天街的商铺时签订了一份团购服务协议,并交了1000元的团购费,销售人员称后期需再补交2万元。因这笔费用没有列入房款,杨女士感觉受到了欺骗,多次前往售楼处要求退还团购费却遭到拒绝,遂向襄州区房地产市场监察大队投诉。

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郑博恩律师: 业主只要举证可以证明是乱收费就可以要回被乱收的费用。但是需要注意的是,广东很多地方存在喝茶费。判决中没有要回喝茶费的先例,通常喝茶费不会进入开发商的账户。喝茶费最有效的处理方法是向住建局或当地街道办反映,要求处理。处理无果才起诉相对人不当得利,把开发商列入第三人。

04阴阳合同引多地爆发“精装修”维权

在房地产,阴阳合同在很长一段时间内属于默认的潜规则。

由于不少城市对房屋备案价做出限制,而实际出售的楼盘价格往往高于备案价,于是很多开发商与购房者签订双合同(阴阳合同),一份按照备案价签订购房者合同,一份则按照实际多出的房款按照其他名目进行签订,一般是以装修款为名目。

虽然因备案价上调使阴阳合同渐渐退出历史舞台。在阴阳合同盛行时期,因签订阴阳合同而引发的维权比比皆是。

2018年,多地爆发了业主针对“双合同”的维权潮。所谓“精装修”维权,名义上指向装修质量与价格严重不符。业主们往往指责装修合同“货不对板”,涉嫌虚假合同。以武汉为例,半个月内引发精装修维权的楼盘将近20个,其中不乏业主胜诉,允许退房的情况存在。

双合同.jpg

武汉某楼盘维权现场

郑博恩律师:阴阳合同一般都是开发商为了避税,作为业主应当拒绝;法律上,阳合同是虚假的意思表示,无效,阴合同的效力视情况而定;一方面,如果为了少缴税款而签订“阴阳合同”这种行为违反了国家相关税收法律法规,一旦被查出不仅要补缴税款还要接受税务机关的行政处罚,严重的,当事人还有可能要承担刑事责任;另一方面,如果日后业主要出卖房屋,就会使得买入价和卖出价差距过大,相关税费会增加。

05楼盘减配现开发商骚操作

楼盘减配就是开发商楼盘交付时所见实景与宣传大相径庭。尤其是公共区域,是减配的重灾区,大到园林景观,小到入户大厅。

2019年,因给业主画人工湖,长沙北辰中央公园被网友骂上热搜。小区并未规划人工湖,绿化面积也很少。事情曝光后,业主希望将“人工湖”改造成绿化。对此,开发商承诺会恢复绿地,但绿化实施的具体日期并未确定。

人工湖.jpg

“人工湖”

绿化面积缩水、人车分流未能兑现,2019年12月,江苏常州路劲城4期陷入减配风波。据业主爆料,常州路劲城4期交付时,此前宣传的人车分流、绿化面积均未能兑现,地下车库还出现了大面积开裂的情况,物业竟选择用水泥、胶水简单粉刷了事。

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郑博恩律师:开发商不可以随意减配,否则业主可以向相关部门反应,要求整改。小区容积率决定了小区绿化等因素,而容积率是在备案前就已经确定了,因此不可以随意变动。

06延期、强制交房很霸道

2020年3月10日,泉州的洛江铭基新天地2期因延期交房被业主投诉至人民网。本该在2019年6月交房的楼盘却拖延至2020年5月20日。然而该楼盘现处于半施工半停工状态,售楼部关门大吉,能否按时交房成为压在业主心头的石头。

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有的想交房不可得,有的人不想收房却被迫收房。2019年圣诞节前后,某楼盘通知李女士收房。然而,该楼盘却不具备“竣工验收备案表”。开发商表示,无论收房与否,均将从2020年1月2日计算物业费。李女士表示很无奈。

郑博恩律师:属于违约,追究开发商违约责任。首先看合同中的约定,合同中有约定违约责任标准的,可以按照标准赔偿。没有赔偿标准或者赔偿标准低于损失的,可以要求开发商按照实际损失来赔偿。

07名校、交通成虚假宣传重灾区

为了提升楼盘价值,有的开发商“蹭”起了周边配套的热度,进行虚假宣传。交通规划、名校是虚假宣传的重灾区。

2019年10月,南京的和峰南岸因虚假宣传被罚款5万元。据悉,南京善盛房地产开发有限公司(和峰南岸)在项目宣传推广时,在售楼大厅、项目四折页内容、微信公众号均有介绍8号线地铁内容,且以8号地铁线为宣传噱头,误导购房者。然而,截止案发,南京地铁8号线尚未列入规划。

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处罚信息

2019年,广州华润天合小区因疑似“双名校”宣传陷入维权风波。该小区业主声称该楼盘在销售初期曾打出“幼儿园、小学双名校”的广告词,并向购房者明示、暗示配套的小学就是天河区非常热门的华阳小学。实际上,配套的小学是华阳教育集团新办的一所学校。对此,开发商方面承认使用过“双名校”的宣传字眼,但否认存在欺诈行为。维权陷入“罗生门”。

华润天合.jpeg

08隐瞒重要信息侵犯业主知情权

当楼盘周边存在诸如垃圾处理厂、高架桥、墓地等不利因素时,有些开发商在营销时会故意隐瞒楼盘的真实信息,侵犯了消费者的知情权。

2019年7月,广州的招商雍景湾涉嫌隐瞒垃圾中转站、加油站和能源站规划建设方案,引发业主质疑。据悉,垃圾中转站、加油站等规划已于2013年批复,与楼盘近在咫尺。对此,招商雍景湾回应称,项目南侧的确有一处环境设施用地,但规划用途为市政垃圾压缩转运站,主要负责知识城南起步区生活垃圾的转运,不对垃圾进行处理。

招商雍景湾.png

东莞某别墅业主遭遇刻意隐瞒周边墓地的情况。东莞水印长堤小区的业主入住以后,原本是一片菜地的地方突然多了一处1600㎡的裸露墓地。业主买房时墓地杂草丛生无法辨识是墓地,且原房主并未告知。最终,社区要求规整骨灰盅至角落处,面积缩小到150㎡,并计划增加遮挡减少对小区的影响。

墓地.jpg

郑博恩律师:如果是以上问题以及致使合同目的(当初买房的原因)无法实现的,业主可以向开发商要求解除合同(例如是为了孩子上学才买房,而最后没有学习,并且业主可以举证目的);

如果不会致使合同目的无法实现,则不能解除合同,只能要求开发商承担违约责任或者侵权责任,赔偿业主的损失。

但是业主在购买相关学区房时,可以上政府网站查询该地区的学校,是否有纳入到某一名校积分的范围内。

09捂盘惜售,黑心开发商被查处

捂盘惜售,顾名思义,就是开发商捂住楼盘不舍得卖楼,等待房价上涨再开盘以赚取更多的利益。

2017年,成都和信·孔雀天成因捂盘惜售18套房屋被查处,勒令整改。据市民黄女士描述,和信·孔雀天成开盘后仅仅几分钟时间,售楼部就表示没有房源了。而房产中介却声称有大把房源,每平方的价格却要比在售楼部购买高出几千元。温江区房产管理局最终查实该楼盘确实存在捂盘惜售行为。

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明明领了许可证,却只销售一半。南京的高淳宝龙广场捂盘惜售被责令整改。高淳宝龙广场在2019年6月19日领取了商业1-4幢的预售许可证,在公示的销控表显示,147套商铺已显示成交的房源均分布在2和3号楼,1、4号楼未有销售记录。对此,南京市房管局商品房管理科负责人表示,“商业房源领取预售也必须10日内一次性全部公开销售。”

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郑博恩律师:购房者在买房过程中发现开发商存在捂盘行为,可以向当地住建局反映,住建局会进行调查。

10“流氓“物业需警惕

物业关乎业主生活品质,经此疫情,购房者更明白选对物业至关重要。然而现实中,一些楼盘的物业不仅日常管理不合格,甚至有打人等流氓行径。

2020年3月,一段物业人员殴打拾荒老人的视频在网络上疯传。事情发生地为天津红桥区咸阳北路街道一社区。社区负责人事件发生后到现场协调,物业公司与动手的工作人员,向老人道歉,并得到老人谅解。街道方面则对物业公司负责人进行了约谈,责成严肃处理该工作人员。最终打人者被行政拘留10日。

打人现场.jpeg

长沙新世纪家园小区的业主曾投诉小区物业暴力寻衅滋事。据业主称,某天晚上9点多,他们像往常一样在开业委会例会,物业公司的人闯进来,以他们没交电费为由对他们进行殴打,业委会3人都有不同程度的受伤。随后,有业主报警,警察带走了闹事者,才把事情平息。其中缘由还未知晓。

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郑博恩律师:物业管理属于另一法律关系,与房屋买卖关系无关,应当单独追究物业的违约责任或侵权责任。

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责任编辑:陈洁

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