钱紧一年 | 华发“跃进”：资产规模实现快速增长

　　在各大城市一连串的高调扩张让华发一举成名，但2015年其拿地金额也飙升至全国扩张后最高值，以至于2016年华发拿地金额突然下滑至46.3亿元。当时，华发董秘侯贵明就曾对外解释，因为华发此前加杠杆比较高，所以不会再高杠杆拿地。

　　事实证明，华发转向一二线的拿地策略显现出了成效，上述两宗上海宅地在2016年转化为了华发华润静安府项目，首次开盘一个半小时即宣告售罄，实收均价约8.8万/平方米，总销售额30亿元。

　　同时，随着2015-2016年一二线城市和三四线城市房价相继上涨，华发在珠海之外布局的项目转化良好，并助推实现了销售额的快速增长。反而珠海在2017年因政策调控销量下降80%，导致全年销售额比2016年还低。

　　值得注意的是，2018年华发华东区域首次超过大本营珠海区域，成为销售贡献最多的区域。数据显示，华东区域销售贡献最高达226.78亿元，其次为珠海区域销售金额为124.4亿元，华南和华中区域的销售额都超过了90.22亿元。

　　从华发最近两月的拿地选择中不难发现，华东区域拿地金额高达119亿元，占总额将近80%。

　　数据来源：企业公布、观点指数整理

　　杠杆“摇摆”

　　激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债，虽然2019年华发有意识地控制杠杆率，但净负债率仍然处于较高水平。

　　2019年三季报显示，华发净负债率为256%，但较2018年底的292.2%有所回落;持有货币资金253.86亿元，同比增长32.64%;短期借款约122亿元，同比下降3.6%;一年内到期的非流动负债168.66亿元，同比下降33.59%。

　　从数据可以看出，通过降杠杆，华发短期负债呈下降趋势，但现金流仍未能完全覆盖短期债务，存在36.8亿短债偿还缺口。

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　　事实上，观察华发2019年尤其下半年来一系列融资动作可发现，其发行了大量债券用于偿还短期债务，虽然一些债券偿还期限并不算长，但仍然可以实现“借新还旧”目的。

　　其中，融资动作以9-12月最为显著。据观点地产新媒体不完全统计，华发9-12月共计融资178.4亿元，包括中期票据、超短期融资券、小公募和ABS等。

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　　值得注意的是，9月4日，华发公告表示，控股项目公司拟对各股东方按权益占比提供财务资助，其中对项目公司其他股东提供财务资助累计不超过138.49亿元，每一笔借款期限不超过12个月，各方股东按“对等投入、共担风险、共享收益、同股同权”的原则对项目进行合作开发。

　　虽然并非直接融资动作，但事实上通过将各子公司闲置资金按权益占比借给股东，一方面提高了资金使用效率，另一方面华发收获了大量流动资金支持。

　　不过，去杠杆也给华发营收和利润带来不利影响，净利和扣非净利润呈现降速态势。

　　2019年三季报显示，华发归属上市公司股东净利润17.3亿元，同比增长6.81%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润17.16亿元，同比增长6.76%，而2018年同期数据显示，上述两项指标的同比增幅为85.85%和85.94%。