杭州土地溢价率降低 项目去化有所放缓市场整体下行

2019年1-10月，杭州全市土地出让金已经达到2424亿元，稳坐全国首位，赶超去年全年的2501亿元势在必行，今年土地市场整体表现依旧活跃。但是具体到季度成交来看，下半年全国市场下行后，杭州土地溢价率也随之走低。

2019前三季度商品住宅成交802万方，略高于去年同期。尽管三季度市场下行期项目去化有所放缓，但是在开发商积极推盘的加持下，整体成交规模稳住了。

土地市场执行“双限”条件

6月29日，市区挂牌宅地出让条件中首次设置了“限房价、限地价”，新增毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和精装限价。

“限房价、限地价”土地新政的执行，从拿地端稳定杭州楼市，未来两三年内杭州各板块价格体系将被限定，购房者对房价上涨的恐慌心理减轻，买房有了更宽松的挑选时间。毛坯均价与毛坯最高价的限定也给开发商提出利润难题，项目高低配或许无法成为开发商的盈利策略，产品质量与创新堪忧。

区域“抢人”进入白热化阶段

为吸引人才，政策不断加码。继降低落户门槛后，杭州再次出台新政吸引人才，2019年6月3日（含）之后的应届本科毕业生在杭州可以领到1万元的生活补贴，硕士生的补贴标准也由2万调升至3万，博士生的补贴标准由3万调升至5万。

区域“抢人”进入白热化阶段。余杭区发布新人才政策，毕业7年以内的高校毕业生，博士补贴5万、硕士补贴3万、本科补贴1万；萧山区发布“ 金梧桐” 人才安居计划，生活补贴最高博士8万、硕士6万、本科4万。

房企拿地理性，港资房企引关注

2018年三季度，杭州全市宅地共成交35宗，成交规划建面共计486万方，相比去年同期，推地节奏相同。三季度楼面价14333元/平方米，同比环比均下降，平均溢价率仅为10.6%。土地出让“双限”条件出台后，企业拿地都较为理性。优质地块竞争依然激烈，如多年没有供应的金沙湖板块，经过53轮竞价，最终绿城以总价44.29亿竞得，楼面价25810元/平方米，溢价率28%，仍有一定的利润空间。

港资房企备受瞩目，新世界和新鸿基三季度在杭州拿下2块综合用地，总价均约百亿元，预示着杭州的商业发展将迈入新台阶。今年滨江集团加快深耕杭州，主攻城市核心地段，滨江集团占据楼面价TOP10榜单2席。

未来板块的房价被提前锁定

“双限”条件施行后，已有宅地成交的板块未来售价已经很清晰，大部分的价格与当前在售项目价格基本持平，但也有几个板块出现了涨价，如崇贤新城现售高层价格约20500元/方，而新出让地块限价23000元/方。

地价逼迫与改善需求激发90-140方户型销量，占比增加了16%；纯刚需小户型占比逐渐降至23%，新入市项目少有70-90方户型推出。除了临安、余杭、富阳的部分郊区刚需板块，杭州市区已经很难挑到总价200万以下的房源，其占比缩减至13%；200-400万成为主流总价段，是刚需与改善的普遍选择。

10月全国土地市场降温明显

“金九银十”期间，楼市的短暂热度并未传递至土地市场，10月份全国土地市场降温明显，尤其是一二线城市。

据上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》（简称《报告》）显示，今年10月，40城土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌。其中，4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米，环比下降36.8%；二线城市成交面积环比下降9.1%，地价环比下跌5.4%，尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市，多宗地块以底价成交，土地市场凉意浓浓。

具体看来，成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中，除了北京溢价率高于10%，广州仅为3%，上海和深圳为0%。

（文章整理自中指研究院、新京报）