个人房贷利率新规正式执行 重庆贷款买房会受影响吗?

　　个人房贷利率新规来了!

　　按照央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　在LPR新定价机制下，在重庆贷款买房会受影响吗?对重庆楼市的影响又有多大?

　　市民担心房贷成本会上涨

　　“自从8月下旬房贷利率‘换锚’政策公布后，我一直关心房子的贷款问题。”家住渝北区龙山路的市民刘小敏说，国庆长假期间，她在璧山一个楼盘看上了一套100多平方米的新房。但由于担心房贷款利率“换锚”后可能导致房贷成本增加，她至今没有下叉。

　　江北区南桥寺居民林伟也有同样的想法。他想把两房换成三房，改善居住条件，最近先后在大学城、璧山和礼嘉等地看过几个楼盘，并有了中意的房子。但因为担心“换锚”导致利率上涨，他决定暂时不打算买房。

　　“近两天来，不少客户来银行咨询房贷的事。他们普遍担心房贷利率是否会上涨。”重庆一家国有银行个贷部工作人员说。

　　购房现场：首套房客户着急下单

　　在国庆前夕，李女士刚刚签下渝北区新牌坊某楼盘的购房合同。

　　27岁的李女士家住沙坪坝区，年初领了结婚证后就开始和老公一起看婚房。先后看过几个热门板块的楼盘，考虑到工作地点和生活区域一直在犹豫。

　　8月开始，李女士看到朋友圈置业顾问发的房贷利率新规，就开始有些着急。想到看房时，接待的置业顾问也表示10月8日过后可能贷款会有变化，于是，李女士赶在国庆节前买下了渝北区新牌坊的现房。

　　据了解，在新规即将正式实施的近2个月时间里，首套房置业的购房者买房更着急下单。特别是像李小姐那样比较急迫刚需客户，多在此期间果断“下手”。

　　二套房或者多套房的购房者则没那么“着急”。

　　一位在重庆有多套房产的“投资型”购房者透露，就算新规对于二套房利率上涨，也可以选择全款购买，或者用现有的房产置换一套新的，资金也够。

　　利率变化：重庆房贷利率基本不变

　　对房贷利率，LPR新定价机制到底会产生什么样的影响?

　　今年8月25日，央行发布了房贷新定价机制，确认房贷利率与贷款市场报价利率(LPR)挂钩。新规明确了房贷利率的“下限”，也就是首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，而二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。此次调整，将以9月20日公布的LPR为基准加点。

　　据了解，目前重庆多家银行已陆续明确房贷利率报价细则。10月8日起，按照5年期以上LPR计算，重庆首套房贷利率为5.64%，二套房贷利率为5.88%。之前政策下首套房贷利率5.635%，二套房5.88%的水平利率，新规与之相比基本不变。

　　中国人民银行有关负责人表示，10月8日前，已购房客户的房贷利率还是按照原标准执行，10月8日后，按照重庆的银行方面出台的新定价基准执行。另外，公积金个人住房贷款客户则不会受影响。

　　楼市影响：抑制炒房客避免市场过热

　　那么，新规对重庆的楼市会带来多大影响?

　　重庆地产业资深人士分析，此次央行房贷利率新规的发布，就是保护“纯购房者”，抑制炒房客。对于重庆的首套房和征信良好的个人来说，未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行灵活性微调。但是对于征信较差和多套房的客户，可能利率会上调。首套房的客户买房成本会有小幅下降，二套房的客户购房利息支出增高。

　　华宇重庆市场部经理朱培认为，LPR新定价机制下，个人住房贷款利率的调整，是落实“房住不炒”的重要体现。楼市货币政策市场化目的就是要避免房贷过量，避免房地产市场借机过热，是对楼市政策的中性调整。另一方面，房贷利率单独化实则将与企业贷款利率区别开，让实体企业资金环境的宽松度不再与楼市相同步，避免大量货币绕道进入楼市，有利于房地产的稳定发展。房贷利率的变化会“因城施策”，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，预计对重庆楼市的影响较小。

　　新房贷算法

　　公式：近一个月“贷款市场报价利率”+加点

　　其中市场报价利率就是LPR，即金融机构对最优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，去掉最高值和最低值，最后加权平均算出来的。

　　最新的利率是什么?按最近一次(8月20日)报价，首套房贷利率不得低于LPR利率(5年期以上LPR为4.85%)，二套房贷利率不得低于LPR加60个基点(5.45%)。

　　那么加点如何计算呢?加点要求体现贷款风险状况。如果你所在的城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，以避免风险。此外，还与个人资质信用相关，如果个人征信出现污点，资质很差，加点数还会更高。

　　也就是说，LPR的定价机制：LPR+要求点数+个人征信，决定了贷款利息。

　　■计算实例

　　首套房利率=近一个月LPR利率+要求点数(大于等于0)+个人信用决定点数(大于等于0) (注：增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整)

　　二套房利率=近一个月LPR利率+要求点数(大于等于0)+个人信用决定点数(大于等于0)+0.6%

　　值得注意的是，随着LPR定价机制改革的推进，未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化，进而也会影响住房按揭贷款的成本，即月供金额的大小。

　　打个比方，100万贷款本金、30年等额本息偿还方式进行贷款，测算结果可以看出，14个城市在执行LPR新的贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，二套房的月供额比过去增加了15元。

　　(房掌柜整理自重庆日报、界面重庆、重庆商报)